Bauarbeiten müssen pausieren, der Immobilienmarkt steht still: Die Corona-Krise stellt auch Häuslebauer vor Herausforderungen. Zusammen mit Axel Guthmann, Verbandsdirektor der LBS, und Mathias Wahsenak, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH Potsdam, zeigen wir die Entwicklungen im Überblick.

„So wie fast das gesamte wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben stillsteht, so tut sich auch auf dem Immobilienmarkt fast nichts“, weiß Axel Guthmann. „Die Zahl der inserierten Wohnungen und Häuser zum Kauf und zur Miete ist seit dem Beginn der Kontaktsperren Mitte März stark eingebrochen. Das ist auch logisch: Wer nicht muss, zieht jetzt nicht um. Insbesondere arbeitsbedingte Umzüge stehen aktuell kaum noch an. Zudem sind auch Besichtigungen schwieriger geworden.“

Gleichzeitig haben vor allem auch die zu kämpfen, die aktuell ein Haus bauen oder ihre Wohnung modernisieren. Verzögerungen sind an der Tagesordnung – und die kosten!

Gehen Sie lieber auf Nummer sicher

Zur Absicherung großer Risiken wie Tod, aber auch Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit gibt es Versicherungslösungen: „Bauherren und Käufer sollten sich im Rahmen einer Gesamtplanung damit gründlich auseinandersetzen. In vielen Fällen sind auch Versicherungen sinnvoll, die noch verbleibende Schulden nach einem Schadensereignis abdecken“, rät Axel Guthmann.

Sicherheit im Rahmen einer Baufinanzierung hat aber noch eine ganz andere Dimension, nämlich das Sparen. Wer vor dem Hausbau oder -kauf ausreichend Geld zur Seite gelegt hat, bringt mehr Eigenkapital mit und senkt dadurch seine monatliche Belastung.

Tipp von Axel Guthmann: „Mit dem Bausparen beispielsweise kann man auch dank der staatlichen Wohnungsbauprämie schon in jungen Jahren beginnen. Ganz allgemein ist jeder angehende Wohneigentümer gut beraten, seine Finanzierung nicht zu sehr auf Kante zu nähen. Die Kreditraten sollten zum Einkommen passen und möglichst noch etwas Luft zum Weitersparen lassen. Schließlich kann es in Krisensituationen sehr hilfreich sein, ein Polster zu haben!“

Baustelle – und jetzt?

Der Hausbau ist auch während der Ausgangsbeschränkungen erlaubt, nur müssen natürlich alle Regeln zum Schutz vor dem Virus eingehalten werden. Das hat zur Folge, dass Bauarbeiten meist verlangsamt vorangehen: Nötige Materialien werden verspätet geliefert, Mitarbeiter fallen aufgrund von Kinderbetreuung oder anderen Vorsichtsmaßnahmen aus. Dies geht nicht selten mit erhöhten Kosten einher, und der Bauablauf kann durcheinandergeraten.

„Hier würde ich das Gespräch mit dem Bauunternehmer suchen, ihn um eine realistische Einschätzung der Lage des Unternehmens bitten und die Ergebnisse protokollieren. Je nach Verlauf des Gesprächs müssten dann weitere Überlegungen angestellt werden“, rät Mathias Wahsenak.

Was jetzt wichtig ist? Bleiben Sie in engem Austausch mit dem Bauunternehmen. Zeichnen sich Verzögerungen ab, prüfen Sie zunächst genau, ob das Unternehmen wirklich aufgrund der Auswirkungen durch die Corona-Krise nicht im vereinbarten Zeitraum leisten kann. Trifft das zu, sollten Sie neu planen. Gibt es berechtigte Zweifel, ob die Verzögerung wirklich in Zusammenhang mit den Krisenmaßnahmen steht, lohnt es sich, schriftlich nachzufassen und eine Einhaltung der Fristen einzufordern.

„Bauherren sollten generell die Bauverträge im Vorfeld kritisch durch einen Fachanwalt prüfen lassen und etwaige Risiken kennen. Vorauszahlungen ohne entsprechende Gegenleistung sind eher unüblich. Wenn man Bedenken hegt und als Bauherr das Insolvenz- oder Fertigstellungsrisiko minimieren will, empfiehlt es sich, Zahlung nur gegen Bürgschaft oder Leistungsnachweis zu erbringen.“
Mathias Wahsenak

Wer haftet für Mehrkosten? Normalerweise muss das Bauunternehmen zahlen, wenn es die Verzögerungen verschuldet hat. In der derzeitigen Situation kann es sich aber möglicherweise aufgrund der Corona-Krise, auf die das Unternehmen keinen Einfluss hat, auf „höhere Gewalt“ berufen. Und dann müssen Sie, also der Auftraggeber, die Mehrkosten selbst zahlen.

Wichtig: Bezahlen Sie Rechnungen unbedingt immer erst, wenn die jeweiligen Leistungen komplett erbracht wurden, und: „Halten Sie sich an die vereinbarten Zahlungspläne, wenn die Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind“, sagt Mathias Wahsenak.

Tipp: Auf Sparkasse.de gibt es umfassende und verlässliche Infos, wo Sie Hilfe bekommen, wenn Baukosten höher ausfallen als ursprünglich geplant, wann Bauunternehmen Vertragsstrafen zahlen müssen und was Sie tun können, wenn Baumaterialien nicht rechtzeitig geliefert werden können.

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Können Kredite ausgesetzt werden?

Auch Eigentümer, die schon in den eigenen vier Wänden wohnen, können jetzt vor finanziellen Problemen stehen. Selbstständige haben ein verringertes oder kein Einkommen, Kurzarbeiter müssen mit weit weniger Geld zurechtkommen. In diesen Fällen hilft jetzt das neue „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“. Es ermöglicht, Darlehensraten bei Einkommensausfällen durch das Coronavirus zu pausieren. Das gilt für Verträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden.

Ganz konkret bedeutet das, dass Sie Zahlung aktuell für maximal drei Monate pausieren können, nämlich für den Zeitraum zwischen 1. April und 30. Juni 2020. 

Wichtig ist, dass Sie die Kreditzahlungen nicht einfach aussetzen. Sprechen Sie vorher mit dem Kreditinstitut, das Ihnen das Darlehen gewährt hat, und informieren Sie sich über die Möglichkeiten. Tipp: Die Sparkasse hat einen guten Überblick auf der Seite „Corona-Krise: Immobilienkredit aussetzen“.

Wird Wohnraum jetzt wieder günstiger?

Neben all den Sorgen, die sich jetzt in der Bevölkerung und bei Eigenheimbesitzern breitmachen, gibt es bei Menschen, die sich in Zukunft ein Eigenheim kaufen wollen, dennoch eine kleine Hoffnung, dass die Immobilienpreise jetzt sinken. Doch trifft das zu?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Einerseits, so Guthmann, stockt die Bautätigkeit, sodass eine Flut neuer Wohnungen demnächst eher nicht in Sicht sei. „Andererseits dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum wegen der großen wirtschaftlichen Unsicherheit, Angst vor Arbeitslosigkeit, aber auch der wegfallenden Zuwanderung zunächst zurückgehen.“ Hinzu kämen womöglich Notverkäufe vor allem von Freiberuflern und Selbstständigen, wodurch mehr Wohnungen auf den Markt kommen würden.

Was dann 2021 geschieht, hängt wiederum sehr davon ab, wie gut und schnell sich die hiesige Wirtschaft erholt: „Zu hoffen ist ja, dass das Kurzarbeitergeld einen zu starken Anstieg der Arbeitslosigkeit verhindert. Wenn das klappt, wird auch die Nachfrage nach Wohneigentum wieder steigen“, so Guthmann.

„Mit einer Erhöhung der Leitzinsen und einem Ende der Geldschwemme ist vorerst nicht zu rechnen. Hinzu kommt noch, dass weltweit das Kapitalangebot größer ist als die Kreditnachfrage. Das hat zu tun mit einer hohen Ersparnisbildung der Haushalte. Das ist kein Umfeld, in dem sich ein baldiger Anstieg der Zinsen für Immobilienkredite abzeichnet. Aber ich sage auch: Im derzeitigen unsicheren Gesamtumfeld weltweit muss akzeptiert werden, dass es im Leben auch Unvorhersehbares gibt.“
Axel Guthmann

Jetzt schnell Immobilien kaufen?

Bei diesen Aussichten könnte man auf die Idee kommen, jetzt schnell einen Immobilienkauf zu tätigen, um damit einen besonders guten Deal zu landen. Aber ganz so einfach ist es nicht.

Die Banken müssen bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit gesetzliche Vorgaben erfüllen, und sie werden dabei, laut den Informationen der Sparkasse, nicht weniger gründlich vorgehen können als vor der Corona-Krise. Außerdem erschwere sich derzeit die Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie (also der Wert der Immobilie, der auf längere Sicht als Sicherheit für den Kredit dient), denn dafür ist eigentlich eine Besichtigung vorgeschrieben, die aktuell nur schwer möglich ist.

Wer seine Traumimmobilie schon gefunden und ausreichend Eigenkapital angespart hat (mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises), der muss natürlich nicht zögern, Eigentümer zu werden. Wer jetzt erst beginnt, sich auf die Suche nach einem geeigneten Objekt zu machen, hat es vermutlich etwas schwerer. Aber auch das kann sich schnell wieder ändern.