26. Mai 2024, 5:41 Uhr | Lesezeit: 3 Minuten
Bei einem Sondernutzungsrecht für einen Garten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wird der Garten exklusiv genutzt. Doch ist es dann auch erlaubt, ein Gartenhaus zu bauen, ohne vorher die Miteigentümer zu fragen? Ein Gericht hat das nun beantwortet.
Bei einem Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten haben, darf man diesen unter Ausschluss der Miteigentümer nutzen. Das bedeutet allerdings nicht, dass man in dem Garten machen darf, was man will. Das Landgericht Münchens hat darüber entschieden, ob man als Sondernutzungsberechtigter in einer Eigentümergemeinschaft ein Gartenhaus im Garten errichten darf (Urteil v. 13.12.23, Az. 1 S 3566/23 WEG).
Eigentümer errichtete ein Gartenhaus, Miteigentümer verlangt Beseitigung
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus zwei Eigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem einen Eigentümer war ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten eingeräumt worden. Laut der Teilungserklärung war er berechtigt, die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksfläche im Rahmen der Gesetze beliebig nutzen zu können. Der Eigentümer hatte im Garten ein Gartenhaus ohne gemeinschaftlichen Beschuss errichtet.
Der Nachbareigentümer verlangte nun die Beseitigung des Gartenhauses nebst der zu diesem führenden Betontreppe. Er machte die Beseitigung des Hauses zum Thema der Eigentümerversammlung, der gewünschte Beschluss über die Beseitigung kam jedoch nicht zustande. Der Nachbareigentümer beantragte bei Gericht die Beschlussersetzung.
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Aufstellen des Gartenhauses überschreitet die Gartennutzung
Die Klage hatte Erfolg. Der Nachbareigentümer konnte ein Einschreiten der Eigentümergemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). In dem Aufstellen des Gartenhauses lag eine zweckwidrige Nutzung, die den Umfang des bestehenden Sondernutzungsrechts überschreitet.
Auch wenn das für den Garten vereinbarte Sondernutzungsrecht die Gestattung enthält, die Gartenfläche beliebig nutzen zu können, bleibt es ein Sondernutzungsrecht. Folglich liegt eine zweckwidrige Nutzung vor, da die bauliche Veränderung den Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechts überschreitet. Ein Gestattungsbeschluss für diese Nutzung liegt nicht vor, sodass der von dem Nachbareigentümer verlangte Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
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So urteilte das Gericht
Das Gericht fasst somit den Beschluss, dass der Eigentümer aufgefordert wird, das von ihm auf seiner Sondernutzungsfläche errichtete Gartenhaus und die hinführende Betontreppe zu entfernen, und im Weigerungsfall ein Anwalt zur Durchsetzung der erforderlichen Maßnahmen zu beauftragen ist.
Kein Bauen ohne Beschluss
„Wenn Sie im Garten ein Gartenhaus bauen, überschreitet das die übliche Gartennutzung. Eine solche bauliche Veränderung unterfällt dem Grundsatz ‚Kein Bauen ohne Beschluss‘, sodass Sie einen gemeinschaftlichen Beschluss für die Errichtung eines Gartenhauses benötigen – und zwar auch dann, wenn Ihnen ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten zusteht.“ Etwas anders gilt nur dann, wenn Ihre Teilungserklärung den Bau eines solchen Hauses ausdrücklich als Inhalt des Sondernutzungsrechts vorsieht.“