5. August 2024, 15:08 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Was ist beim Pool im Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erlaubt, und was ist verboten? Dr. Tobias Mahlstedt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, kennt die Vorschriften.
Viele Eigentümer denken, dass sie alleine darüber entscheiden dürfen, ob ein Pool in den Garten gebaut wird oder nicht. Doch in manchen Fällen ist das nicht der Fall. Bei einer Eigentümergemeinschaft ist für den Pool im Garten ein Beschluss notwendig.
Pool im Garten – bei Eigentümergemeinschaft nur mit Beschluss
Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung wird man mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und muss sich sowohl den Regeln dieser Gemeinschaft als auch den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes beugen.
Was viele Hauseigentümer nicht wissen: Ist Ihre Reihenhaussiedlung oder Doppelhaushälfte als Wohnungseigentümergemeinschaft verfasst, gilt dort dasselbe. Die Eigentümer einer Doppelhaushälfte mussten die leidvolle Erfahrung machen, was das für den Bau ihres Pools im Garten bedeutet (BGH, Urteil v. 17.03.23, Az. V ZR 140/22).
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Eigentümer einer Doppelhaushälfte baute einen Pool im Garten
Im entschiedenen Fall ging es eine Wohnungseigentümergemeinschaft eines Doppelhauses mit zwei Miteigentümern. Das Grundstück steht im Gemeinschaftseigentum, jede der beiden Eigentümer-Parteien hat ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche des Grundstücks, die an ihre Doppelhaushälfte angrenzt. Laut Teilungserklärung sind sie auch jeweils selbst für Instandhaltung und Reparaturen an „ihrem“ Garten verantwortlich und tragen die Kosten dafür.
Die Eigentümer der einen Doppelhaushälfte wünschten sich einen Pool im Garten und begannen mit dem Bau, ohne das mit der Eigentümerin der anderen Doppelhaushälfte abzusprechen. Dieser passte der Bau des Pools allerdings gar nicht. Daher erhob die Eigentümerin der anderen Doppelhaushälfte Klage gegen den Bau des Pools. Sie war überzeugt, die Nachbarn hätten mit ihr gemeinsam einen Beschluss zur Errichtung des Pools fassen müssen. Die Angelegenheit ging bis zum BGH.
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Pool im Garten ist bauliche Veränderung – Beschluss zwingend erforderlich
Die klagende Eigentümerin erhielt in allen Instanzen Recht. Sie hat einen Anspruch auf Unterlassung der Bauarbeiten. Der bereits ausgeschachtete Pool darf daher nicht weitergebaut werden. Die Poolbauer hätten zum Bau des Pools einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiholen müssen.
Das Sondernutzungsrecht am eigenen Gartenanteil gibt nicht das Recht zu einer grundlegenden Umgestaltung dieses Teils des Gemeinschaftseigentums. Die Errichtung eines Swimmingpools stellt aber so eine grundlegende Umgestaltung dar, da das deutlich über die normale Gartennutzung oder den Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen hinausgeht.
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Zwar haben Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch darauf, dass ihnen Umbaumaßnahmen gestattet werden, die keinen der Miteigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigen. Allerdings ist auch beim Bestehen eines solchen Rechtsanspruchs ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
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Sofern die Beschlussfassung trotz des Rechtsanspruchs verweigert wird, muss der bauwillige Eigentümer ihn im Wege einer Beschlussersetzungsklage vor Gericht durchsetzen. Er darf aber nicht einfach mit dem Bau beginnen. Durch den Beschlusszwang des Wohnungseigentumsgesetzes wollte der Gesetzgeber nämlich, Streit unter Eigentümern vermeiden, indem sichergestellt wird, dass jeder über bauliche Veränderungen vorab informiert wird.
Bauliche Veränderungen nur mit gemeinschaftlichem Beschluss
Sie sehen, als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft benötigen Sie für jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums einen gemeinschaftlichen Beschluss. Das gilt auch dann, wenn es um eine aus nur zwei Mitgliedern bestehende Gemeinschaft geht und es sich bei der Wohnanlage um eine Doppelhaushälfte handelt. Setzen Sie sich über den Beschlusszwang hinweg und nehmen eine bauliche Veränderung eigenmächtig vor, kann das ganz schnell das Aus für Ihre Bauarbeiten bedeuten.