5. Januar 2021, 4:17 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Seit Dezember gilt das reformierte Wohnungseigentümergesetz. Es bringt für Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gravierende Veränderungen mit sich – welche genau sind das?
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben jetzt die gesamte Verantwortung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Verwalter bekommen von einer WEG mehr Befugnisse, können aber auch leichter abberufen werden. Das sind zwei wichtige Änderungen, die das reformierte Wohnungseigentümergesetz mit sich bringt und die für Eigentümer mehr Verantwortung bedeuten.
Übersicht
Nachgefragt Neues Wohnungseigentümergesetz – was sich für Mieter und Vermieter ändert
Während Pandemie Wie Wohnungseigentümer ohne Versammlung Beschlüsse fassen
Immobilien Warum energetische Sanierungen in einer WEG kompliziert sein können
Übersicht über das reformierte Wohnungseigentümergesetz
Modernisierung mit einfacher Mehrheit
„Über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet jetzt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbandes Wohnen im Eigentum. Damit soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden.
Und außerdem: Eigentümer haben insofern mehr Verantwortung, als sie bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen können. Sie müssen nur der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz sowie dem Zugang zu schnellem Internet dienen. Allerdings muss er dann die Kosten selbst tragen. Um Eigentümer nicht finanziell zu überfordern, müssen sich nun nur noch diejenigen an den Kosten von baulichen Veränderungen beteiligen, die der Maßnahme zugestimmt haben, so WiE.
Alle Eigentümer müssen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlen, wenn sich die Maßnahme amortisiert. Das gilt auch, wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließt und die dafür anfallenden Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sind.
Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Zwar gibt es auch im reformierten WEG-Gesetz nach wie vor keinen Anspruch auf einen verbindlichen Sachkundenachweis des Verwalters, wie es lange diskutiert wurde. Aber nach einer längeren Übergangsfrist von etwa zwei Jahren wird jeder Eigentümer in einer WEG mit mehr als acht Sondereigentumseinheiten verlangen dürfen, dass ein von der IHK zertifizierter Dienstleister als Verwalter bestellt wird.
Prinzipiell können Eigentümer ab dem 1. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. „Mit der Zertifizierung würdigt der Gesetzgeber die gestiegene Verantwortung des Verwalters“, meint Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV).
Mehr Befugnisse für den Verwalter
Der Verwalter kann künftig im Innenverhältnis der WEG in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und zudem nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Neben kleineren Reparaturen gehören dazu auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang.
Im Außenverhältnis gegenüber Dritten, also Geschäftspartnern wie Banken, Versicherungen oder Handwerkern vertritt der Verwalter die WEG sogar unbeschränkt. „Das heißt, alle Verträge, die ein Verwalter abschließt, und alle Aufträge, die er vergibt, sind für die WEG bindend“, sagt Gabriele Heinrich. „Der Verwalter darf nur keine Grundstücksgeschäfte tätigen und keine Kredite aufnehmen.“
Verwalter kann leichter abberufen werden
WEG können sich außerdem künftig einfacher von einem Verwalter trennen. Die Abberufung des Verwalters ist nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Zur Verantwortung der Eigentümer gehört es auch, dass sie den Verwalter jederzeit abberufen können.
Bei einem langjährigen Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft dürfte dies aus Sicht des VDIV Deutschland unproblematisch sein. Allerdings könnten es Gemeinschaften zukünftig schwerer haben, einen professionellen Verwalter zu finden, wenn öffentlich wird, dass vorhergehende Verwaltungen aus einer Laune der Eigentümer heraus gekündigt wurden.
Eigentümerversammlungen werden einfacher
Eine Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Damit sollen Wiederholungsversammlungen vermieden werden. Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer online an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen. Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist allerdings nicht vorgesehen.