24. Dezember 2024, 5:38 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Ein Haus mit Einliegerwohnung ist eine lohnende Investition, die sowohl finanzielle als auch praktische Vorteile bietet. Hier sind einige der wichtigsten Punkte.
Eine separate Wohneinheit im Eigenheim kann durchaus praktisch sein, gerade wenn die eigenen Kinder selbstständiger werden oder Familienmitglieder wie die Großeltern eine kleinere Wohnung suchen. Es gibt auch die Möglichkeit, die Einliegerwohnung zu vermieten.
Übersicht
Was versteht man unter einer Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene eigenständige Wohneinheit, die in einem Einfamilienhaus integriert ist. In der Regel verfügt diese Wohnung über einen separaten Eingang und allen notwendigen Einrichtungen, die zum eigenständigen Wohnen wichtig sind.
Meist ist die Wohnung mir einer Küche oder Wohnküchen, einem Wohnzimmer, Badezimmer und Schlafzimmer ausgestattet. Häufig liegt die separate Wohneinheit im Keller, im Erd- oder Dachgeschoss. Trotz der Trennung gehört diese Wohnung jedoch zum Hauptgebäude und ist daher keine eigenständige Immobilie.
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Wo befinden sich Einliegerwohnungen im Haus?
Im Erdgeschoss
Häufig teilt man sich das Erdgeschoss mit der Hauptwohnung oder die Wohnung nimmt einen eigenen abgetrennten Teil ein. Der Eingang ist jedoch separat gestaltet und Badezimmer und Küche etc. sind zudem getrennt.
Im Dachgeschoss
In manchen Häusern befindet sich die Wohnung unterm Dach. Dort wird der Dachboden meist vollständig ausgebaut, oft mit eigenem Zugang über ein Treppenhaus oder eine Außentreppe.
Im Kellergeschoss
Das Kellergeschoss eignet sich hervorragend für eine Einliegerwohnung. Erst recht, wenn der Keller gut ausgebaut ist und über ausreichend Licht und Fenster verfügt. Zudem kommt ein Kellergeschoss meist mit separatem Eingang und bietet so genügend Privatsphäre.
In einem Anbau
Je nach Lage und Größe des Hauses kann man die Einliegerwohnung mithilfe eines Architekten passend im Haus integrieren. Sollte der Platz im Haupthaus nicht ausreichen, ist auch ein Anbau möglich. Bei einem Anbau muss man nur darauf achten, dass Bauvorschriften, Abstandsgrenzen und andere geltende Vorschriften eingehalten werden.
Warum lohnt sich ein Haus mit Einliegerwohnung?
1. Steuerliche Vorteile
Wenn man eine Einliegerwohnung vermietet, kann man Ausgaben, die damit verbunden werden, anteilig steuerlich geltend machen. Dazu zählen etwa Ausgaben bei der Renovierung, Abschreibungen oder auch Kreditzinsen. Auch Betriebskosten wie Wasser, Strom und Heizung können bei einer Vermietung zum Teil abgesetzt werden.
2. Finanzielle Vorteile
Zusätzlich können die zusätzlichen Mieteinnahmen helfen, die finanzielle Belastung durch den Kredit oder durch die Instandhaltungskosten zu verringern. Besonders in begehrten Wohngebieten kann eine Einliegerwohnung sehr lohnend sein.
3. Flexible Nutzung
Neben der Vermietung kann eine separate Wohneinheit auch von Familienmitgliedern, sei es für ältere Angehörige, die eventuell eine Unterstützung benötigen oder auch erwachsene Kindern, die eine eigene Wohnung suchen, genutzt werden.
Gerade für Bauherren, die Flexibilität schätzen, kann eine Einliegerwohnung im Haus wegen vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten interessant sein. Se bietet eine Chance, den Wohnraum den eigenen Bedürfnissen anzupassen, etwa als Büro oder Hobbyraum, ohne auf die Privatsphäre im Haupthaus verzichten zu müssen.
4. Wertsteigerung
Darüber hinaus kann man mit einer Einliegerwohnung den Wert der Immobilie steigern. Das ist vor allem vorteilhaft, wenn man sie später wieder verkaufen möchte. Häuser mit Einliegerwohnungen können im Hinblick auf Mehrgenerationshäuser auch in Zukunft gefragt sein.
Ein Haus mit Einliegerwohnung ist nicht für jeden geeignet
Ein Haus mit Einliegerwohnung bringt aber auch gewisse Einschränkungen mit sich und ist deshalb nicht für jeden geeignet. Insbesondere Menschen, die großen Wert auf Privatsphäre legen und keine anderen Bewohner im selben Gebäude tolerieren können, da sie sich durch die unmittelbare Nähe gestört fühlen, sollten eher davon Abstand nehmen. Auch wenn keine konkrete Nutzung geplant ist, können zusätzliche finanzielle Ausgaben durch Planung und Bau sowie mögliche Anpassungen schnell zur Belastung werden. In diesem Fall ist es sinnvoller, von einer Einliegerwohnung abzusehen.
Rechtliche Voraussetzungen und Vorschriften
Beim Bau einer Einliegerwohnung gibt es zahlreiche rechtliche und bauliche Vorschriften, die beachtet werden müssen. Besonders wichtig ist es im Vorfeld sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen erfüllt werden. In vielen Fällen ist die Genehmigung der zuständigen Gemeinde erforderlich, denn nicht immer sind zwei Wohneinheiten erlaubt. Auch ist es wichtig, dass die Wohnung über einen separaten Eingang verfügt und Wände und Decken die nötigen Anforderungen des Brandschutzes erfüllen.
Mietrecht
Zudem ist es erforderlich, sich mit dem Mietrecht zu beschäftigen. Denn als Vermieter einer Einliegerwohnung muss man sich auch an die mietrechtlichen und gesetzlichen Bestimmungen halten, die jedoch manchmal abweichen können. Bei einer Kündigung beispielsweise besteht bei Einliegerwohnungen meist ein besonderes räumliches Näheverhältnis, was sich auf die Kündigungsfrist auswirken kann.
Laut des Berliner Mietvereins kann man als Vermieter das Mietverhältnis der Einliegerwohnung ohne Angaben eines berechtigten Interesses kündigen (§ 537a BGB). Der Mieter hat in diesem Mietverhältnis einen geringeren Mietschutz, da das Zusammenleben mit dem Vermieter unter einem Dach als besondere Wohnsituation gilt.
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Hinweis: Bei der Vermietung einer Einliegerwohung ist es ratsam, die Miete anhand des örtlichen Mietspiegels festzulegen. Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, könnte man als Vermieter Probleme mit dem Finanzamt bekommen, da das Finanzamt dies als teilentgeltliche Vermietung betrachtet und die Differenz möglicherweise als Schenkung wertet. Um Probleme zu vermeiden, ist es daher wichtig, sich an der durchschnittlichen Miete zu orientieren.
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Energieausweis bei Vermietung
Wenn die Einliegerwohnung als eigenständige Einheit betrachtet und vermietet wird, muss man in der Regel einen Energieausweis vorzulegen. Wenn man die Wohnung jedoch privat oder nur innerhalb der Familie bereitstellt, entfällt diese Pflicht. Ein Energieausweis dient dazu, Mietern eine transparente Auskunft der zu erwartenden Energiekosten bereit zustellen. Dieser enthält Informationen über den Energieverbrauch oder auch Empfehlungen zur Energieeffizienz. Liegt kein Energieausweis für die gesonderte Mieteinheit vor, können zum Teil hohe Bußgelder anfallen.