4. Februar 2024, 6:12 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten
Die Kinder sind schon lang ausgezogen und das Haus steht größtenteils leer. Viele Eigentümer verspüren dann den Wunsch, die Wohnsituation zu ändern und den ungenutzten Raum zu vermieten. Das bietet nicht nur finanzielle Vorteile, sondern ist auch für die Wertsteigerung der Immobilie sinnvoll.
Die Idee, ein Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umzubauen, ist durchaus sinnvoll. Vor allem, wenn die Immobilie für eine Person alleine zu groß geworden ist. Aber kann man das einfach so durchführen? In diesem Artikel erklärt myHOMEBOOK, wie man dabei vorgehen kann.
Übersicht
Der Unterschied zwischen Einfamilienhaus und Zweifamilenhaus
Ein Einfamilienhaus ist, wie der Name schon sagt, für eine Familie gedacht – egal, wie groß das Haus dabei ausfällt. Meistens hat ein Einfamilienhaus einen Keller, ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss. Das Dach kann ausgebaut sein, muss aber nicht.
Bei einem Zweifamilienhaus wohnen zwei Familien in einem Haus. Es bestehen zwei gesonderte Wohneinheiten. Beide haben ihren eigenen Eingang, Zimmer werden nicht geteilt. Es kann aber vorkommen, dass der Keller gemeinsam genutzt wird, etwa zum Wäschewaschen oder als Fahrradkeller.
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An wen kann man sich wenden?
Als Eigenheimbesitzer hat man sich womöglich bereits Gedanken gemacht, wie man das Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus umbauen könnte. In den meisten Fällen fehlt allerdings das Know-how, zu entscheiden, ob die Umbaumaßnahmen überhaupt möglich sind und wie man am besten vorgehen kann.
Möchte man etwa die oberen Zimmer vermieten und eine eigene Wohneinheit schaffen, es ist aber keine Küche im Obergeschoss vorhanden? Oder ist es sinnvoller, den Dachboden auszubauen? Diese Fragen können nur Architekten und Planer beantworten. Deshalb ist es wichtig, schon früh einen Experten zu konsultieren und über etwaige Möglichkeiten zu sprechen.
Nicht im Alleingang handeln
„Als Eigentümer darf man nicht selbst tätig werden. Am besten informiert man sich vorher bei der Architektenkammer. Die können entweder den Kontakt zu Profis in der Baubranche herstellen oder Adressen vermitteln. Denn bei einem Umbau handelt es sich zweifelsohne um eine Genehmigungsplanung, die nur von bauvorlageberechtigten Personen durchgeführt werden darf.“– Daniela Matsuzaki, myHOMEBOOK-Autorin
Bauantrag über veränderte Nutzung der Immobilie stellen
Wird das Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umgebaut, braucht man eine Baugenehmigung. In vielen Fällen muss man einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen. Meistens wird der Antrag jedoch von einem ausführenden Architekten veranlasst, denn für die Umnutzung der Immobilie werden Grundrisse mit Ansichten und Schnitten benötigt.
Manchmal ist es auch notwendig, einen Brandschutznachweis oder Stellplatznachweis einzureichen. Möchte man jedoch nur einen Teil seines Hauses vermieten und man muss keinen Umbau planen, muss man die Vermietung trotzdem beim hiesigen Bauamt melden.
Schwarzbau ist gefährlich und wird bestraft
Das Bauamt überprüft auch, ob das Haus die Auflagen für den Brandschutz etc. erfüllt. Deswegen sollte man als Eigentümer nicht einfach aufs Geratewohl loslegen – das kann kostspielig und gefährlich werden. Es kann auch vorkommen, dass der Umbau zurückgebaut werden muss oder sogar abgerissen wird.
Auch wenn die Behörde es durchgehen lässt, muss man den Umbau im Nachhinein genehmigen lassen. Das kann wiederum kostenintensiv sein. Deswegen ist es wichtig, keinen Pfusch am Bau zu riskieren und sich immer an einen Profi zu wenden.
Was vor der Planung wichtig ist
- Eine gute Beschaffenheit des Hauses ist ausschlaggebend, um einen Umbau zu veranlassen. Denn manchmal kann es auch vorkommen, dass die Immobilie dafür nicht geeignet ist. Deswegen sollte man unter anderem die Statik, die Raumhöhen, den Brandschutz, den Schallschutz und die Be- und Entwässerung prüfen lassen.
- Die Größe der neuen Wohnung ist ausschlaggebend. Man sollte genau wissen, wie viele Zimmer die andere Wohnung haben sollte. Dabei ist es auch wichtig, auf die Ansprüche der potenziellen Mieter einzugehen. Bevorzugen die neuen Mieter einen offenen Wohnraum oder lieber ein Zimmer mehr? Wünscht man sich jüngere Mieter, Familien oder Senioren?
- Zudem sollte die Planung der Grundrisse optimiert werden, sodass die neuen Mieter gut darin leben können. Auch sollte man auf eine gute Funktionalität der Wohnung achten – ganz besonders auch auf ausreichend Stauraum.
Kostenplan erstellen
Da die Kosten sehr unterschiedlich ausfallen können, ist es immer wichtig, sich vorher über die anfallenden Summen zu informieren. Ein detaillierter Kostenplan kann daher hilfreich sein. Man sollte aber davon ausgehen, dass man mindestens 100.000 bis 300.000 Euro für den Umbau eines Einfamilienhauses zu einem Zweifamilienhaus ausgeben muss.
Dabei ist immer die individuelle Sachlage entscheidend. Deswegen ist es schwierig, eine pauschale Einschätzung zu geben. Es ist ratsam, sich Kostenvoranschläge der unterschiedlichen Gewerke zu holen, um sich einen detaillierten Kostenplan erstellen zu können.
Kosten des Umbaus
Da man den Umbau mithilfe eines Architekten plant, sind die Architektur- und Planungskosten Teil der Hauptkosten. Auch da ist die Größe des Umbaus entscheidend. Die ersten Kosten, die jedoch anfallen werden, sind voraussichtlich die Kosten für den Architekten. Meistens kann man mit 5 bis 15 Prozent der Gesamtkosten rechnen. Diese Kosten orientieren sich oftmals an der Honorarordnung für Architekten (HOAI).
Des Weiteren fallen auch die Kosten für die Baugenehmigung an. Auch die können je nach Region unterschiedlich gestaltet sein. Bei einem Umbau von einem Einfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus kommt man in etwa auf Genehmigungskosten von 2000 bis 3000 Euro.
Die Baukosten hängen von den unterschiedlichen Gewerken ab und sollten nicht unterschätzt werden. Als klassische Gewerke beim Umbau gelten:
- Zimmerer- und Holzbauarbeiten
- Klempnerarbeiten
- Trockenbauarbeiten
- Tischlerarbeiten
- Heizungs- und Elektroarbeiten
- Sanitärarbeiten
- Malerarbeiten
- Küchenarbeiten
- Bodenarbeiten
Dann können noch weitere Kosten für die Entsorgung der alten Materialien und für die Anschaffung von neuen Materialien und Einbauten hinzukommen. Oft müssen neue Küchen und Bäder geplant werden. Das treibt die Kosten noch zusätzlich in die Höhe.
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Fördermittel beim Umbau beantragen
Oft bieten Banken für einen Umbau einen Kredit an. Denn die Mieteinnahmen, die nach dem Umbau generiert werden, können helfen, die Baufinanzierung abzubezahlen. Oft ist es sinnvoll, im Zuge des Umbaus eine „energetische Sanierung“ und auch gleich ein „barrierefreies Umbauen“ in Angriff zu nehmen. Für beide Optionen lassen sich Fördermittel erhalten.