5. Januar 2024, 6:28 Uhr | Lesezeit: 7 Minuten
Eine alte Scheune in schönen Wohnraum verwandeln – für viele ist das der Traum schlechthin. Der rustikale Charme, die alten Holzbalken – all das lädt zum Träumen ein. Doch bei so einem Umbau gibt es einiges zu beachten.
Das Umbauen einer Scheune gehört zu den eher anspruchsvolleren Aufgaben. Neben viel Zeit und Geduld braucht man meist auch ein großes Budget. Und vor all dem muss abgeklärt werden, ob die Scheune überhaupt umgebaut werden darf. Worauf man beim Umbau einer Scheune achten muss und welche Vorbereitungen nötig sind, lesen Sie hier.
Übersicht
Welche Ausgangsbasis braucht es?
Beim Umbau einer Scheune muss man sich zunächst klar darüber sein, wie man die Scheune in Zukunft nutzen will. Möchte man darin wohnen, die Scheune nur als Homeoffice oder vielleicht doch gewerblich nutzen? Oft gibt es bestimmte Voraussetzungen, die man erfüllen muss, um die Scheune bewohnbar zu machen. Der Ort, wo die sie steht, ist zudem oft ausschlaggebend für die weitere Nutzung. Denn nicht selten muss es zwischen Scheune und Hof eine funktionale und räumliche Verbindung geben. Steht die Scheune zu weit vom Hof entfernt, kann es vorkommen, dass man die Umwandlung in einen Wohnraum nicht genehmigt bekommt.
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Denkmalpflege beachten
Steht die Scheune unter Denkmalschutz, muss zunächst von der Denkmalschutzbehörde geprüft werden, ob und inwieweit man das Gebäude umbauen kann. Deswegen sollte man so früh wie möglich Kontakt mit der hiesigen Fachbehörde aufnehmen, um einen realistischen Eindruck für die bevorstehenden Umbauten zu bekommen. Laut dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege kann man sich dabei auch direkt von Fachleuten zu baufachlichen und energetischen Fragen beraten lassen. Außerdem lässt sich in einem ersten Gespräch herausfinden, ob der Umbau der Scheune für das Baudenkmal unproblematisch, planungsbedürftig, förderfähig oder genehmigungspflichtig ist.
Bebauungsplan wichtig für die Genehmigung
Scheune steht nicht unter Denkmalschutz
Steht die Scheune nicht unter Denkmalschutz, benötigt man in den meisten Fällen trotzdem eine Baugenehmigung. Denn bei einem Umbau einer Scheune spricht man von einer Umnutzung zum Wohnraum. Ob die Möglichkeit dennoch besteht, kann erst anhand des örtlichen Bebauungsplanes entschieden werden. Im Bebauungsplan kann man sehen, ob sich die Scheune in einem Misch- oder Gewerbegebiet befindet oder sogar einem Dorf angehört. Ist das der Fall, stehen die Chancen meist gut. Befindet sich die Scheune jedoch in einem Gewerbegebiet, kann es sein, dass man die Baugenehmigung nicht bekommt.
Gebiet ohne Bebauungsplan
Sollte sich die Scheune in einem Gebiet ohne Bebauungsplan befinden, gelten die Vorschriften des Baugesetzbuchs § 34 BauGB. Ähnlich wie bei den obigen Möglichkeiten ist auch da die Nutzung der Scheune ausschlaggebend. Kann man keine genaue Einordnung finden, kann die Scheune unter dem „Einfügungsgebot“ gestattet werden. Aber nur, wenn sich die Scheune nach dem Umbau gut in die Umgebung einfügt.
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Scheune befindet sich außerhalb der Ortschaften
Wenn sich die Scheune jedoch außerhalb der Ortschaften befindet, kann es schwierig werden, eine Baugenehmigung zu bekommen. Insbesondere, wenn man durch das Umbauen der Scheune den Naturschutz beeinträchtigen könnte. Es gibt jedoch auch Ausnahmen. Da muss aber laut Baurecht zunächst geprüft werden, ob für das konkrete Vorhaben in der Naturschutzverordnung eine grundsätzliche Ausnahme vorgesehen beziehungsweise zumindest eine Befreiung im Einzelfall erteilt werden kann. (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 Alt. 1 BauGB).
Manchmal kommt es auch vor, dass der Vorbesitzer die Umnutzung der Scheune bereits ins Grundbuch eingetragen hat. Dann kann man zumindest das Innere der Scheune umbauen – solange man die Gebäudehülle nicht verändert. Möchte man jedoch Fenster oder Türen einsetzen, braucht man wieder eine Genehmigung.
Kosten für den Umbau der Scheune
Beim Umbau einer Scheune fallen unterschiedliche Kosten an. Neben den Kosten für das Grundstück, die jedoch regional unterschiedlich hoch ausfallen, kommen noch die Baukosten hinzu. Wie hoch die ausfallen, hängt vom Umfang des jeweiligen Projekts ab und in welchem Zustand die Scheune vor dem Umbau ist. Dann ist es auch ausschlaggebend, welche Materialien verwendet werden und wie hochwertig die Ausstattung im Innenbereich ist. Bei einer denkmalgeschützten Scheune müssen spezielle Anforderungen eingehalten werden. Hinzukommt noch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt.
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Fördermöglichkeiten für eine denkmalgeschützte Scheune
Wenn die Scheune denkmalgeschützt ist, kann man unterschiedliche Förderungen für die Umnutzung erhalten. Darunter fallen landwirtschaftliche Förderprogramme, die Denkmalschutzförderung und energetische Sanierungsförderungsprogramme.
Wenn man eine Scheune umbaut, muss man sich an die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) halten und die maximalen Wärmedurchgangswerte erfüllen. Beim Umbau einer Scheune gelten die gleichen Voraussetzungen wie für ein Wohngebäude.
Tipp: Möchte man einen hohen energetischen Standard erreichen, kann man aus der denkmalgeschützten Scheune durch optimierte Wärmedämmung, erneuerbare Energien und durch zuträgliche Heizungs- und Lüftungssysteme ein Effizienzhaus Denkmal machen. Dabei sollte man jedoch gut beraten werden. Denn dafür gibt es strenge Vorschriften. Um eine Förderung für diese Sanierung zu erhalten, kann man beispielsweise bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unter bestimmten Richtlinien eine KfW Denkmalschutz-Förderung erhalten.
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Zustand der Scheune prüfen lassen
Der bauliche Zustand muss unbedingt von Experten geprüft werden. Damit kann man feststellen, ob strukturelle Mängel, Schädlinge oder Feuchtigkeit vorhanden sind. Wenn man das früh genug weiß, kann man sich besser darauf vorbereiten und bekommt somit eine realistische Einschätzung, was auf einen beim Umbau zukommt.
Anschlüsse zu allen Sanitär- und Elektroinstallationen
Eine alte Scheune hat selten Anschlüsse zu allen Sanitär- und Elektroinstallationen. Deswegen ist es wichtig, dass man sich schon früh darum kümmert und sich informiert, wie und ob man diese grundlegenden Anschlüsse, die man zum Wohnen braucht, installieren kann. Insbesondere Anschlüsse an das Strom-, Wasser-, Abwasser-, Straßen- und Telefonnetz sind unverzichtbar.
Dachstuhl ins Visier nehmen
Ein Dachstuhl muss in vielen Fällen repariert und verstärkt werden. Deswegen ist es auch da wichtig, den Dachstuhl von einem Experten überprüfen zu lassen. Denn ein Dachstuhl schützt die Scheune und ist zudem für eine stabile Struktur des Gebäudes zuständig. Auch sollte man hinsichtlich Lärm- und Brandschutz und der Energieeinsparverordnung (EnEV) auf dem neuesten Stand sein.