12. Dezember 2021, 4:01 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Wer bauen will, sollte sich vor dem ersten Spatenstich mit dem Grundstück auseinandersetzen. Ein Gutachten kann die nötigen Infos über den Boden liefern. Aber was ist, wenn darin Fehler sind?
Kein Haus ohne Grundstück. Aber ist der Untergrund überhaupt zum Bauen geeignet? Diese Frage sollten sich Bauherren im Vorfeld durchaus stellen. „Bauen kann man theoretisch auf jedem Boden“, sagt Rechtsanwalt Florian Herbst von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Ob der Grund aber wirklich tragfähig und unbelastet ist, sollte mit einem Bodengutachten geklärt werden.
Was bringt mir ein Bodengutachten?
Florian Herbst: „Die Einholung eines Bodengutachtens bringt Klarheit über die stets individuelle Beschaffenheit des Baugrunds. Ziel der Erkundung ist es, ein plausibles, überprüfbares und räumliches Baugrundmodell zu erarbeiten und der anschließenden Planung und Bauausführung zugrunde zu legen. Das Bodengutachten sollte also stets eine der ersten Planungsleistungen für ein Bauvorhaben sein. Denn auf seiner Basis bestimmt sich die weitere Bauausführung, beispielsweise die Gründung des zu errichtenden Gebäudes und dessen Abdichtung. Der Statiker berechnet zudem auf Basis des Baugrundgutachtens das Maß des Fundaments und der Bodenplatte.“
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Was genau steht in einem Bodengutachten?
„Dies hängt ganz davon ab, welchen Auftragsumfang der Bodengutachter hat. Üblicherweise finden sich in einem Bodengutachten Feststellungen zum Aufbau und zur Tragfähigkeit des Baugrunds, zum Grundwasserstand und dessen möglichen Schwankungen sowie zu möglichen Setzungen eines späteren Bauwerks. Zu empfehlen sind auch Untersuchungen zur Altlastenfreiheit des Bodens, sofern hieran Zweifel bestehen. Der Bodengutachter gibt zudem Empfehlungen zu etwaigen Grundwasserhaltungsmaßnahmen für die Baugrube, falls diese notwendig sind.“
Wer erstellt ein solches Gutachten?
„Die Erstellung eines Bodengutachtens ist eine Fachplanerleistung und wird durch spezialisierte Ingenieure für Geotechnik erstellt. Der Preis für ein Bodengutachten hängt von der Größe des Bauvorhabens und des Baufeldes ab. Für ein Einfamilienhaus wird man durchschnittlich mit Kosten in Höhe von 500 Euro bis 1000 Euro rechnen können.“
Kann ich mich auf die Informationen immer verlassen?
„Da ein Bodengutachten durch Menschenhand erstellt wird und Menschen bekanntlich fehlbar sind, kann es selbstverständlich auch bei der Erstellung eines Bodengutachtens zu Fehlern kommen. Zumal der Aufbau und die Eigenschaften des Baugrundes sowie die Grundwasserverhältnisse lediglich stichprobenartig erkundet werden. In der Fachliteratur hat sich hierfür der Begriff Baugrundrisiko etabliert. Der Klassiker eines Fehlers in einem Bodengutachten ist die falsche Ermittlung des Bemessungswasserstandes, auf deren Basis sodann eine unzureichende Abdichtungsempfehlung des Bodengutachters erfolgt. Die Folge ist eindringende Feuchtigkeit in die Gebäudehülle, sprich: ein aufwendig zu sanierender Wasserschaden.“
Was kann ich tun, wenn ich meinen Bau auf Grundlage eines fehlerhaften Baugutachtens plane?
„Sofern die Fehlerhaftigkeit noch vor Baubeginn und vor Umsetzung der im Bodengutachten empfohlenen Maßnahmen entdeckt wird, ist der Bodengutachter zur Nachbesserung aufzufordern. Regelmäßig fallen Fehler im Bodengutachten jedoch erst nach Fertigstellung des Baus auf und zeigen sich dann in Form eines Wasserschadens oder von Setzungen. In diesem Fall haftet der Bodengutachter für sein fehlerhaftes Gutachten und kann auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Hierzu ist die Einschaltung eines Fachanwalts dringend zu empfehlen.“
Wie kann ich Fallen schon von vornherein vermeiden?
„Die Einholung eines Bodengutachtens und die Aufklärung der Bodenbeschaffenheit ist schon einmal eine solide Basis für schadenfreies Bauen, mithin stets zu empfehlen. Hierbei sollte – wie auch sonst am Bau – Wert auf einen zuverlässigen Vertragspartner gelegt werden. Zu beachten ist, dass die Gewährleistungsfristen für ein Bodengutachten regelmäßig vor Ablauf der sonstigen Gewährleistungsfristen der Baubeteiligten ablaufen. Da die Leistungen des Bodengutachters bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt des Bauvorhabens abgeschlossen sind. Es sollte insofern der Ablauf der Gewährleistungsfrist für das Bodengutachten im Blick behalten werden, sodass Gewährleistungsansprüche im Falle von Schäden nicht verjähren.“