13. April 2020, 4:23 Uhr | Lesezeit: 3 Minuten
Wer seine Immobilie verkaufen will, rechnet meist mit bestimmten Nebenkosten. Aber wie sieht es mit Steuern aus? Wann hält das Finanzamt beim Hausverkauf die Hand auf?
Wer derzeit eine Immobilie verkaufen möchte, dürfte kaum Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen ist oft groß, so dass sich Objekte sogar mit Gewinn veräußern lassen. Die Freude am Geldsegen kann aber getrübt werden, wenn sich der Fiskus mit Steuern am Verkauf der Immobilie beteiligt.
„Grundsätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler Deutschland. Aber es gibt Ausnahmen: Werden die Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann der Gewinn einkommenssteuerpflichtig sein.
Steuern an Spekulationsfrist gebunden, die meist mit Kauf der Immobilie beginnt
Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. „Dieser ist in der Regel identisch mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde“, so Klocke. „Ein Haus, das zum Beispiel am 31. März 2010 angeschafft wurde, kann ab dem 1. April 2020 veräußert werden, ohne dass die Einkommensteuer anfällt.“
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Wie hoch die Steuer ist, ist individuell unterschiedlich. „Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Haus- oder Wohnungsverkauf der persönliche Steuersatz zum Tragen“, betont Christina Georgiadis von der Vereinigten Lohnsteuerhilfe (VLH). „Dadurch können weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden.“
Immobilie verkaufen – nicht immer fallen Steuern an
Allerdings werden nicht immer Steuern fällig. Selbstgenutzte Immobilien zum Beispiel sind für das Finanzamt in der Regel uninteressant. „Der Verkauf ist steuerfrei, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorausgegangenen Jahren sein Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat“, sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband. Anders bei vermieteten Immobilien: Wenn sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wurden, fallen auf den Gewinn Steuern an.
Im Erbfall gilt: „Der Verkauf des Hauses, in dem die Eltern gelebt haben, kann für ihre Kinder steuerfrei sein“, stellt Klocke klar. Ziehen die Kinder selbst ein, gibt es im Erbschaftsteuerrecht eine besondere Steuerbefreiung. Wird das Grundstück verkauft, ist es meist steuerfrei, weil die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Kosten können gegengerechnet werden
Die Berechnung des Veräußerungsgewinns ist denkbar simpel: Er ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind. Zu den Kosten, die geltend gemacht werden können zählen zum Beispiel Maklergebühren, Notargebühren, Kosten für Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer und Anzeigenkosten.
Es ist möglich, Gewinne mit Verlusten zu verrechnen. „Allerdings können Gewinne aus Immobilienverkäufen nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden, zum Beispiel mit Löhnen oder Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit“, so Steuerberater Wolfgang Wawro. „Wer aber zum Beispiel nach dem Verkauf einer Immobilie gleich wieder eine neue kauft, kann seine Steuern durch Abschreibung reduzieren.“
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Grenze zu gewerblichem Immobilienhandel beachten
Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobiliengeschäfte tätigt, kann schnell in den Verdacht geraten, gewerblichen Grundstückshandel zu betreiben. „In der Rechtsprechung wird der Verkauf von bis zu drei Immobilien noch als private Veräußerung betrachtet“, so Klocke.
Allerdings kann ein gewerblicher Grundstückshandel auch schon vorliegen, wenn von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand. „Wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, gilt die Zehn-Jahres-Frist nicht. Dann ist der Verkauf der Immobilien ein betrieblicher Vorgang, der der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegt.“