5. Juli 2024, 11:23 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten
Altbauwohnungen sind begehrt und haben viele Vorteile. Die großzügige Raumaufteilung, Stuckverzierungen und zahlreiche historischen Details verleihen ihnen einen besonderen Reiz. Trotz ihrer Beliebtheit gibt es jedoch auch einige Schwachstellen, wie myHOMEBOOK-Autorin Daniela Matsuzaki erklärt.
Im Gegensatz zu modernen Wohnungen bieten Altbauwohnungen eine individuelle Wohnatmosphäre und viel Potenzial zur Gestaltung – vor allem, wenn sie noch nicht oder nur teilweise saniert wurden. Allerdings bergen Altbauwohnungen auch einige Schwachstellen, die Eigentümer kennen sollten.
Übersicht
Was versteht man unter einem Altbau?
Viele Altbauwohnung wurde vor dem Zweiten Weltkrieg erbaut und sind in der Gründerzeit zwischen 1870 und 1914 entstanden. Typisch für diese Altbauten sind hohe Decken, prachtvolle Stuckverzierungen, Holzdielen und eine ausladende Raumanordnung.
Oft befinden sich diese Wohnungen im zentralen und gut erschlossenen Stadtteilen, die eine gute Anbindung und Infrastruktur versprechen. Zum Teil haben die Wohnungen einen besonderen kulturellen und geschichtlichen Wert, der vor allem für Eigentümer, aber auch für Architekturliebhaber interessant sein kann.
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Sanierungsbedarf bei einer Altbauwohnung
Wenn man sich für eine Altbauwohnung entschieden hat, muss man einige Hürden auf sich nehmen. Als Eigentümer muss man zum einen seinen Altbau sanieren, wenn dieser nicht den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht. Zum anderen können bei der Modernisierung weitere Schwachstellen sichtbar werden, die man vorher nicht einschätzen konnte.
Das können unsachgemäße Renovierungsarbeiten sein, die vom Vorbesitzer falsch durchgeführt wurden und möglicherweise einen Rückbau und eine Neuinstallation erfordern. Bei gravierenden Mängeln oder wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, können spezifische Auflagen nicht umgangen werden. Hier sind die größten Problembereiche bei Altbauwohnungen:
1. Große Kastenfenster
Große Kastenfenster sorgen für viel Licht und Helligkeit in den Räumen. Doch die Kehrseite der Medaille sieht oft anders aus. Diese traditionellen Doppelfenster, bestehend aus zwei hintereinander angeordneten Fensterflügeln, tragen zwar zum Charakter von Altbauwohnungen bei, sind jedoch oft schlechter schallisoliert und häufig mit Einfachgläsern versehen. Zudem neigen die Dichtungen dazu, spröde und rissig zu werden und der Lack an den Kastenfenstern abzublättern.
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Die Herausforderungen mit Kastenfenstern in Altbauwohnungen gehen oft über die ästhetischen Eigenschaften hinaus. Aufgrund ihrer Bauweise, Materialien und des Alters sind sie anfälliger bei Witterungseinflüssen und zeigen Abnutzungserscheinungen. Möchte man diese Fenster erhalten, muss man sie regelmäßig pflegen, gegebenenfalls auch eine fachgerechte Renovierung oder Sanierung ins Auge fassen. Denn viele dieser Fenster entsprechen nicht den aktuellen Standards und energetischen Anforderungen an den Wärmeschutz und an die Luftdichtheit, was zu höheren Heizkosten und einem schlechten Energieverbrauch führen kann.
Bei der Besichtigung sollte man besonders Fenster und Türen unter die Lupe nehmen oder sich an einen Energieberater wenden, der mit den gängigen Standards vertraut ist, um hinsichtlich Wärmeverlusten eine Lösung zu finden.
2. Schwieriger Grundriss mit Durchgangszimmer
Durchgangszimmer sind keine Seltenheit und mehr Fluch als Segen in Altbauwohnungen. Ein Grundriss mit Durchgangszimmer ist oft schwierig und stellt eine Herausforderung für die Bewohner dar, da das Zimmer nicht richtig genutzt werden kann. Vielmehr dient es als Brückenglied, um in andere Wohnräume zu gelangen.
In Berliner Altbauten gibt es neben dem klassischen Durchgangszimmer auch das „Berliner Zimmer“, welches das Vorderhaus mit dem Seitenflügel oder den Seitenflügel mit dem Hinterhaus verbindet. Oft ist dieses Zimmer dunkel, hat nur ein Eckfenster zum Hof hinaus und dient auch als Durchgangszimmer.
Sollte die Altbauwohnung ein Berliner- oder Durchgangszimmer haben, kann man gemeinsam mit einem Architekten eine geeignete Lösung finden, um diese Schwachstelle in einer Altbauwohnung zu verbessern. Als Eigentümer hat man die Möglichkeit, über einen Umbau nachzudenken. Dabei sollte man jedoch die Mehrkosten berücksichtigen, die ein solcher Umbau mit sich bringen kann. Kommt ein Umbau nicht infrage, kann man das Zimmer auch als Gemeinschaftszimmer nutzen.
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3. Lärm durch schlechte Dämmung
Die Mieter spielen im Stockwerk darunter Klavier, Kinder springen ein Stockwerk über der eigenen Wohnung umher? Altbauwohnungen sind dafür bekannt, dass sie hellhörig sind und Geräusche aus anliegenden Wohnungen intensiv wahrgenommen werden können. Gerade bei den frühen Altbauten ist der Schallschutz mangelhaft. Was bei einer Wohnungsbesichtigung zunächst jedoch nicht auffällt, kann hinterher ein Grund sein, wieder aus der Wohnung ausziehen zu wollen.
Deswegen sollte man überprüfen, ob die Wohnung hinsichtlich des Schallschutzes geeignet ist. Ansonsten kann man Böden, Decken und Wände im Zuge einer Sanierung dämmen lassen oder eine andere Wohnung wählen.
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4. Kleine Küche
In vielen Altbauten fallen die Küchen sehr klein aus, insbesondere in Großstädten. Das liegt daran, dass die Wohnungen ursprünglich so konzipiert wurden, dass die Küche primär als funktionaler Raum diente und nicht so zu einem zentralen Treffpunkt der Wohnung genutzt wurde. Die Küche ist meist sehr schmal und bietet nicht viel Raum für Arbeitsflächen und Schränke.
Um dem Traum einer großen Wohnküche näherzukommen, muss man notgedrungen einen Durchbruch vornehmen oder das Ess- und Wohnzimmer zum Familientreff auserwählen. Dabei kommt es immer auf die individuellen Bedürfnisse und die Beschaffenheit der Wohnung an. Kann man Wände entfernen und man hat das nötige Kleingeld, steht einer Zusammenlegung der Zimmer nichts im Weg.
5. Alte Elektroleitungen und Wasseranschlüsse
Meistens sind Altbauwohnungen nicht auf dem neuesten Stand der Technik. Alte Elektroleitungen, veraltete Steckdosen und Wasserleitungen sind oft eine Herausforderung. Dazu benötigt man ein spezielles Fachwissen und eine sorgfältige Planung, die nicht von alleine getätigt werden kann.
Alte Elektroleitungen und Wasseranschlüsse können außerdem ein Sicherheits- und Gesundheitsrisiko darstellen. Daher ist es ratsam, eine Teil- oder Vollsanierung in Erwägung zu ziehen. Wie groß der Schaden letztendlich ist, kann man immer erst beurteilen, wenn ein Elektriker und Wasserinstallateur die Leitungen inspiziert haben.
Kreative Lösungen gefragt
„Die Renovierung von Altbauwohnungen erfordert einen gewissen Grad an Kreativität und Geduld. Oft werden die Wohnungen im Laufe der Jahre entweder vom Vermieter oder Mieter umgestaltet oder nicht fachgerecht saniert. Da kann es dann schon mal vorkommen, dass man aufgeklebten Linoleum auf Holzdielen oder mehrere Schichten Fliesen im Bad an Wand und Boden vorfindet. Manchmal ist es eine wilde Mischung aus allem, was die Renovierung nicht gerade vereinfacht. Wenn man eine Altbauwohnung kaufen möchte, ist es deshalb wichtig, auf diese Mängel Acht zu geben. Denn gerade diese Mängel können teuer werden.“