5. November 2024, 5:33 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten
Viele Vermieter modernisieren die Wohnung, um den Wohnkomfort zu verbessern und langfristig Energie zu sparen. Mieter sollten jedoch wissen, welche Rechte und Pflichten sie bei Sanierungen im Mietverhältnis haben.
Eine Sanierung oder Modernisierung kling oft gut – doch wie beeinflusst sie die Miete? Mieter wissen oft nicht, welche Kosten mit Sanierungen im Mietverhältnis verbunden sind. Wie hoch darf eine Mieterhöhung dann ausfallen? Und welche allgemeinen Rechte und Pflichten gelten dabei auf beiden Seiten?
Übersicht
- Was gilt als Modernisierung?
- Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Sanierung sein?
- Sonderfall Wärmepumpe bei Sanierung im Mietverhältnis
- Haben Mieter Anspruch auf eine zusätzliche Verbesserung?
- Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen Erhaltungsmaßnahmen?
- Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig sind
- Mietminderung bei einer Sanierung im Mietverhältnis
Was gilt als Modernisierung?
Als Sanierungsmaßnahmen im Mietverhältnis gelten vor allem energetische Verbesserungen, die Energie sparen oder den Wohnkomfort erhöhen. Das ist der Fall, wenn beispielsweise eine Wärmepumpe eingebaut, neue Fenster installiert oder das Dach isoliert wird. Diese Maßnahmen verursachen oft hohe Kosten, die in bestimmten Fällen auf die Mieter umgelegt werden können.
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Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Sanierung sein?
Nach einer Modernisierung oder Sanierung im Mietverhältnis greift die Kappungsgrenze für Mieterhöhung nicht in der gleichen Weise wie bei einer regulären Mieterhöhung. Stattdessen gelten für Sanierungsmaßnahmen spezielle Regelungen, die es Vermietern ermöglichen, einen Teil der Kosten auf die Miete zu übertragen. Das heißt, dass der Vermieter acht Prozent der Sanierungskosten pro Jahr auf die fällige Jahresmiete umlegen kann.
Hinweis: Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und dabei auch eine voraussichtliche Mieterhöhung dem Mieter mitteilen.
Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren bei einer Sanierung um höchstens drei Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Miete vor der Sanierung unter sieben Euro pro Quadratmeter, sollte die Mieterhöhung sogar maximal zwei Euro pro Quadratmeter betragen.
Sonderfall Wärmepumpe bei Sanierung im Mietverhältnis
Bei Sanierungen, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen, wie beispielsweise der Einbau einer Hybridheizung mit Wärmepumpe, können die Kosten auf den Mieter umverteilt werden. Es gibt jedoch eine Sonderregelung, die besagt, dass die Erhöhung maximal 50 Cent pro Quadratmeter und Monat nicht überschreiten darf.
Haben Mieter Anspruch auf eine zusätzliche Verbesserung?
Als Mieter kann man nicht verlangen, dass der Vermieter energieeffiziente Fenster einbaut, wenn solche Fenster vorher nicht vorhanden waren. Man kann lediglich erwarten, dass die Wohnung im gleichen Zustand erhalten bleibt. Verschlechtert sich dieser jedoch durch Verschleiß, sollte der Vermieter handeln, heißt es vom Deutschen Mieterbund.
Daher ist es ratsam, die Beschaffenheit der Wohnung genau zu dokumentieren um den Befund festhalten. Sind beispielsweise Böden, Wände, Fenster oder Türen beschädigt, lässt sich das dadurch klar belegen. Ein Übergabeprotokoll kann daher für Mieter entscheidend sein.
Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen Erhaltungsmaßnahmen?
Häufig kommt es zu Streitigkeiten, wenn es um Schönheitsreparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen geht. Doch was ist eigentlich der Unterschied? Sicher ist: Renovierungsarbeiten, die als Schönheitsreparaturen gelten, muss der Vermieter übernehmen.
Ein Blick in den Mietvertrag kann oft hilfreich sein, da dort Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten sein können. Gibt es solche Klauseln nicht, muss man als Mieter in der Regel keine Renovierungen vornehmen.
Manchmal sind zwar Klauseln enthalten, diese sind jedoch unwirksam. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich hierzu von einem Anwalt beraten zu lassen. Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter laut § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung im Zustand zu erhalten, indem sie überlassen wurde. War die Wohnung bei Einzug unrenoviert, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen umfassen meist kosmetische, also oberflächliche Arbeiten. Dazu zählen das Streichen von Wänden und Decken sowie das Anstreichen von Heizkörpern, Fenstern und Türen von innen. Diese Maßnahmen dienen der optischen Instandhaltung und sind weder baulicher noch struktureller Natur. Wie oben genannt, regeln entsprechende Klauseln im Mietvertrag die Zumutbarkeit dieser Arbeiten.
Erhaltungsmaßnahmen
Erhaltungsmaßnahmen hingegen gehen nur den Vermieter etwas an und sind notwendig, um die Substanz und Funktionstüchtigkeit des Gebäudes zu sichern. Diese Arbeiten dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden. Dazu gehören die Reparatur von Heizungsanlagen, Wasserleitungen oder Fenster sowie Elektroarbeiten. Auch Schäden, die durch Abnutzung von außen entstehen, dürfen nicht dem Mieter angelastet werden.
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Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig sind
Modernisierungen bringen Vorteile für die Umwelt und den Komfort, aber auch zusätzliche Kosten. Ein offenes Gespräch mit dem Vermieter und das Wissen über die eigenen Rechte können Mietern helfen, die Situation besser einschätzen zu können.
Wenn man sich bei einer Sanierung jedoch uneinig ist, gibt es auch noch andere Schritte, die man als Mieter unternehmen kann: Eine Möglichkeit besteht darin, eine Mediation oder ein Schlichtungsgespräch anzubieten. Zudem gibt es Schlichtungsstellen und Mietervereine, an die man sich wenden kann. Auch kann man sich rechtlich beraten lassen. Fachanwälte für Mietrecht oder der deutsche Mieterbund können bei der Bewertung von Sanierungen im Mietverhältnis behilflich sein.
News BGH schützt Mieter vor überhöhten Modernisierungskosten
Mietrecht Vermieter muss Modernisierung rechtzeitig ankündigen
90 Prozent sind fehlerhaft Vorsicht bei unzulässigen Klauseln im Mietvertrag
Mietminderung bei einer Sanierung im Mietverhältnis
Da Mieter die Arbeiten dulden müssen, ist es wichtig, dass sie bereits drei Monate vorher vom Vermieter informiert werden, um sich besser vorbereiten zu können, erklärt Rechtsanwältin Sibylle Voßbeck, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, im Interview mit dem ZDF-Magazin „Volle Kanne“. Es kann sogar vorkommen, dass Mieter vorübergehend ausziehen müssen.
Wenn Mieter während der Sanierung in der Wohnung bleiben, haben sie unter bestimmten Umständen das Recht, die Miete zu mindern. „Bei einer energetischen Sanierung besteht die Besonderheit,“ so die Fachanwältin, „dass der Mieter innerhalb der ersten drei Monate nicht mindern darf.“ Sollte die Renovierung länger als drei Monate dauern, hätte der Mieter jedoch das Recht auf eine Mietminderung – allerdings nur dann, wenn tatsächlich Mängel vorliegen. Dazu können Schmutz oder Lärm inner- und außerhalb der Wohnung zählen. Alles was den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, gilt als Mangel.