22. Dezember 2024, 12:41 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Ausgebaute Keller können unter bestimmten Voraussetzungen zur Wohnfläche zählen. Nämlich dann, wenn sie beispielsweise als Wohnraum genutzt werden oder eine ausreichende Raumhöhe aufweisen. Andernfalls erfolgt in der Regel nur eine anteilige Anrechnung.
Wenn man ausgebaute Kellerräume zur Wohnfläche miteinbeziehen möchte, ist es wichtig, vorher zu klären, ob diese als Wohnfläche- oder lediglich als Nutzfläche gelten. Hier sind die Kriterien, die bei der Anrechnung relevant sind.
Übersicht
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet man oft in ihrer Funktion, Nutzung und der rechtlichen Definition. Mit der Wohnfläche sind primär Räume, die zum Wohnen, Schlafen, Kochen und für gemeinschaftliche Zwecke genutzt werden, gemeint. Sie werden anhand der Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnet. Keller können zur Wohnfläche zählen, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Bei der Nutzfläche handelt es sich um alle Flächen eines Gebäudes, die man für einen bestimmten Zweck verwendet. Dazu gehören beispielsweise Wohnräume, Arbeitsräume, Kellerräume, Dachböden, Garagen und Lagerräume. Die Nutzfläche spielt eine zentrale Rolle bei der Gesamtplanung eines Hauses. Damit erhält man einen umfassenden Überblick über die verfügbaren Flächen, die man für unterschiedliche Tätigkeiten nutzt. Man teilt die Nutzfläche amtlich nach der DIN 277 in verschiedene Kategorien ein, wobei sie jedoch nicht mit der Wohnfläche gleichgesetzt wird.
Wichtig: Flure und Treppenhäuser zählen nicht zur Nutzfläche. Sie gehören zur Verkehrsfläche.
Zusammengefasst kann man sagen, dass sich die Wohnfläche auf Räume bezieht, die man tatsächlich zum Wohnen nutzt, während man zur Nutzfläche alle zusätzlichen funktionalen Räume zählt.
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Unter welchen Vorraussetzungen wird ein ausgebauter Keller zum Wohnraum?
Ein ausgebauter Keller wirft mehrere Fragen auf, deswegen ist es wichtig zu klären, ob man ihn zum Wohnen oder lediglich als Nutzfläche verwenden möchte. Entscheidend ist, ob der Keller beim Ausbau den baurechtlichen und technischen Anforderungen für Wohnräume entspricht. Dazu gehören unter anderem eine ausreichende Belüftung sowie ein Zugang, der über Treppen oder Türen komfortabel erreicht werden kann.
Die Raumhöhe spielt gewissermaßen eine wichtige Rolle, damit der Raum als Wohnraum gilt. In den meisten Bundesländern beträgt die Mindesthöhe 2,40 Meter, wobei Abweichungen je nach Region und Bauvorschriften entstehen können. Liegt die Raumhöhe nach dem Ausbau unter der vorgegebenen Mindesthöhe, kann der Keller nicht vollständig als Wohnfläche angesehen werden. Meist erfolgt dann eine anteilige Anrechnung der Wohnfläche.
Außerdem sollte man den ausgebauten Keller tatsächlich kontinuierlich als Wohnraum nutzen. Nutzt man den ausgebauten Keller als Gästezimmer, Büro oder Hobbyraum, wird er meistens nicht als Wohnfläche angesehen. Das gleiche trifft zu, wenn man ihn lediglich für technische Anlagen oder als Stauraum verwendet.
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Separater Zugang zum ausgebauten Keller
Ein ausgebauter Keller wird nur dann als Wohnfläche angerechnet, wenn man ihn mit einem ordnungsgemäßen Zugang verbindet. Das ist vor allem aufgrund der Sicherheit wichtig, da man bei einem Brand oder einem Notfall gewährleisten muss, dass man den Keller schnell und sicher verlassen kann. In der Regel wird ein Keller mit direktem Zugang durch eine Tür oder einem großen Fenster realisiert. Dabei ist ein Ausgang auf Gartenebene für die Sicherheit entscheidend.
Sind Sicherheitsmaßnahmen im ausgebauten Keller vorhanden?
Bei der Sicherheit spielen oft die Größe und die Position der Fenster, die vorhandenen Fluchtwege und die Begehbarkeit des Kellers eine entscheidende Rolle: Ein begehbarer, ausgebauter Keller, der direkt ins Freie führt, ist entweder direkt mit dem Garten oder einer Treppe, die an den Hauptwohnbereich anschließt, verbunden.
Ausgebaute Keller, die über dem Bodenniveau liegen, werden häufig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Anders verhält es sich bei ausgebauten Kellern, die sich unter der Erdoberfläche befinden, diese zählt man meist nicht dazu.
Es gibt auch ausgebaute Keller, die nicht direkt mit einer Tür nach draußen verbunden sind – dafür aber mit Fenstern, mit Blick auf den Garten, die dann als Wohnfläche gelten. Der Kellerraum liegt dann meistens zur Hälfte oberhalb des Bodens – anders als bei ausgebauten Kellern, die vollständig unter der Erde liegen.
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Wir der ausgebaute Keller beheizt und gedämmt?
Ein weiterer Aspekt bei der Berechnung der Wohnfläche betrifft die Wärmedämmung und Heizung. Da Wohnflächen höheren energetischen Anforderungen unterliegen, kann eine gedämmter und beheizter Keller als Wohnraum besser genutzt werden. Er muss demnach wie der Rest des Hauses mit einer Heizung versorgt werden, um als Wohnraum in Betracht gezogen zu werden. Temporäre Heizkörper zählen jedoch nicht und werden oft auch als eine zusätzliche Gefahrenquelle gesehen.
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Neue Grundsteuerreform
Die Grundsteuer ist ein zentraler Aspekt bei der Ermittlung der Wohnfläche eines ausgebauten Kellers. Sie hat einen wesentlichen Einfluss und spielt eine große Rolle bei der Berechnung, da ein Haus mit ausgebautem Keller, der als Wohnraum genutzt wird, auch zur Wohnfläche zählen kann. Keller, die nicht den Anforderungen entsprechen, werden meist als Nutzfläche gesehen oder anteilig angerechnet.
Seit der neuen Grundsteuerreform wird verstärkt auf die exakte Ermittlung der Wohnfläche geachtet. Wenn man als Eigentümer Angaben zur Wohnfläche macht, sollte man besonders aufpassen. Denn ein Keller, der fälschlicherweise nicht berücksichtigt oder zu hoch angesetzt wird, kann bei der Steuererklärung zu ungenauen Steuerbescheiden führen. Deshalb sollte man vorher prüfen, ob der Keller alle Kriterien für die Einstufung als Wohnfläche erfüllt, um unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.