8. Mai 2024, 16:58 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
In den vergangenen Jahren ist das Konzept von Portalen wie Airbnb und Co. immer beliebter geworden. Touristen kommen dabei in privaten Zimmern, Wohnungen oder ganzen Häusern unter. Doch worauf muss man eigentlich als Anbieter achten?
Geht es um das Konzept des Online-Portals Airbnb, dann scheiden sich ein wenig die Geister. Für Touristen bietet es vor allem eine Möglichkeit, zu oftmals günstigen Konditionen mitten in Großstädten oder beliebten Ferienregionen unterzukommen. Wer seine Wohnung vermietet, macht unter Umständen sogar Gewinn oder bekommt zumindest Urlaubsgeld während der Abwesenheit zurück. Direkte Nachbarn sind dagegen meist weniger begeistert von den ständig ein- und ausgehenden Urlaubern. myHOMEBOOK erklärt, wie man die eigene Wohnung als Airbnb-Ferienwohnung vermieten kann und was dabei zu beachten ist.
Wer über Airbnb vermieten darf
Grundsätzlich kann sich zunächst jeder bei dem Online-Portal Airbnb eine Wohnung für Touristen anbieten – egal, ob Mieter oder Eigentümer. Allerdings gibt es einige Hürden und Regelungen, die unbedingt zu beachten sind. Sonst drohen im schlimmsten Fall sogar Kündigung oder hohe Bußgelder.
Eigentümer
Wer Eigentümer ist und eine Wohnung oder ein Haus besitzt, der kann diesen Wohnraum an Touristen über Airbnb vermieten. Allerdings nicht ohne Einschränkungen. Je nach Stadt und Kommune gibt es unterschiedliche Voraussetzungen, die erfüllt und Regelungen, die beachtet werden müssen.
So gibt es Städte, die die Vermietung von Wohnraum an Urlauber auf einen bestimmten Zeitraum beschränken. Andere wiederum machen die Erlaubnis davon abhängig, ob es sich um den Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt.
Einige Städte regeln solche Vermietungen außerdem über ein Zweckentfremdungsgesetz. So soll verhindert werden, dass besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Lage noch brenzliger wird. Daher müssen potenzielle Airbnb-Vermieter sich vorab genau über die Regelungen in ihrer Stadt informieren – und gegebenenfalls Genehmigungen einholen. Wer das nicht macht, dem drohen im schlimmsten Fall hohe Bußgelder.
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Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es ebenfalls ein paar Dinge zu beachten. Eine Mehrheit der Eigentümer darf die Vermietung an Feriengäste allerdings nicht verbieten. Das entschied der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil 2019 (Az. V ZR 112/18).
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Mieter
Auch Mieter können unter bestimmten Bedingungen ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer über Airbnb vermieten. Allerdings müssen auch sie einige Dinge beachten. Wie bereits oben genannt, kommt es auf die Regelungen in der jeweiligen Stadt oder Kommune an. Mieter müssen sich vorab genau informieren, was bei ihnen gilt und welche Bedingungen sie erfüllen müssen, um kein Bußgeld zu riskieren.
Außerdem müssen Mieter ihr Vorhaben beim Vermieter beantragen. Dieser muss erst seine Erlaubnis geben, bevor überhaupt eine Vermietung über Airbnb in Betracht gezogen werden kann. Auch, wenn im Mietvertrag die Untervermietung gestattet wird, muss der Vermieter vorab um Erlaubnis gebeten werden. So entschied es der Bundesgerichtshof im Jahr 2014 (Az. VIII ZR 210/13). Im Urteil hieß es, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nicht automatisch auch eine tageweise Vermietung für Touristen umfasst.
Halten sich Mieter nicht an diese Vorgaben, droht ihnen im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung der Wohnung. Das Berliner Landgericht entschied 2014 (Az. 67 T 29/15 und 67 S 360/14), dass sich der Mieter vertragswidrig verhalte, wenn er unerlaubt seine Wohnräume an Touristen vermietet.
Anja Franz vom Münchener Mieterverein erklärt außerdem gegenüber myHOMEBOOK: „Der Mieter muss, wenn er ein Zimmer untervermieten will, den Vermieter um Erlaubnis bitten. Er hat einen Anspruch auf diese Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das ist der Fall, wenn sich die finanzielle Situation des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses ändert“. Allerdings müsse der Mieter auch den potenziellen Untermieter benennen. Er habe keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, was bei einer Airbnb-Vermietung notwendig wäre, so Franz.
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Was im Schadensfall zu beachten ist
Will man eine Wohnung über Airbnb vermieten, sollte man sich auch mit dem Thema Schäden beschäftigen. So schreibt der Mieterverein München, dass Mieter, die unerlaubt Touristen beherbergen, existenzbedrohende Zahlungsaufforderungen bekommen könnten. Nämlich dann, wenn einer der Feriengäste etwa einen Brand verursacht. Laut Münchener Mieterverein seien nur berechtigte Untermieter durch eine Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters geschützt.
Sollten die Feriengäste die Brandschäden nicht begleichen können, muss der Mieter dafür beim Vermieter aufkommen. Eigens abgeschlossene, private Haftpflichtversicherungen könnten unter Umständen nicht einspringen, wenn die Feriengäste unerlaubt in der Wohnung untergekommen sind. Man sollte also vorab alle nötigen Genehmigungen einholen, um im Ernstfall nicht auf Kosten sitzenzubleiben.
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Wann Airbnb-Vermietungen steuerpflichtig sind
Wer alle Bedingungen erfüllt und sich alle Genehmigungen eingeholt hat, der kann sich unter Umständen mit den Einnahmen seinen nächsten Urlaub finanzieren. Allerdings unterliegen auch diese Einnahmen von Kurzzeitvermietungen an Feriengäste der Steuerpflicht.
In der Steuererklärung müssen diese Einkünfte also angegeben werden. Bis zu 520 Euro sind im Jahr allerdings steuerfrei. Außerdem können Ausgaben und Kosten, die bei der Vermietung entstanden sind, als Verlust geltend gemacht werden. Dazu zählen etwa Kosten für die Instandhaltung.
Gut, dass es Beschränkungen und Regeln gibt
„Für mich als Reisende hatte die Buchung über Airbnb bisher nur Vorteile. Meist haben sich die gebuchten Wohnungen immer direkt im Zentrum befunden – und waren dennoch günstiger als viele Hotels. Und auch, wenn ich vor allem die Vorteile für Touristen sehe, so finde ich es gut, dass es Beschränkungen und Regelungen gibt. Wenn ich mir vorstelle, dass in dem Mehrfamilienhaus, in dem ich lebe, ständig neue Touristen ein und aus gehen würden und es dadurch vielleicht auch häufiger laut und unruhig werden könnte, würde mich das auch stören. Aus diesem Grund versuche ich auch immer, wenn ich in einer Airbnb-Wohnung zu Gast bin, mich genauso zu benehmen, als wäre ich im eigenen Zuhause.“