24. Juli 2020, 4:23 Uhr | Lesezeit: 3 Minuten
Ein Mietvertrag ist nicht immer unbefristet. Mieter sollten daher genau hinschauen, bevor sie einen Vertrag auf Zeit unterschreiben. Denn an Zeitverträge sind strenge Regeln geknüpft. Worauf es ankommt.
Mietverträge werden meist unbefristet abgeschlossen. Sie enden, wenn einer der beiden Vertragspartner kündigt. Doch es kommt auch vor, dass der Vermieter einen befristeten Mietvertrag anbietet, der zu einem festgelegten Termin endet. Die rechtlichen Vorgaben an solche Mietverträge sind allerdings streng.
„Für den Mieter hat ein Zeitmietvertrag keine besonderen Vorteile, sondern eher Nachteile“, findet Rechtsanwältin Beate Heilmann von der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Wenn er ausziehen will, kann er einen normalen unbefristeten Vertrag jederzeit mit der vereinbarten Kündigungsfrist beenden. Beim Zeitmietvertrag muss er sich an die vereinbarte Laufzeit halten. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.“
Befristeter Mietvertrag bietet Planungssicherheit
Allerdings gibt ein befristeter Mietvertrag beiden Seiten auch Planungssicherheit. „Wenn der Eigentümer einer Wohnung beschließt, sie vorübergehend zu vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeitmietvertrag Sinn.“ Dann können sich beide Vertragspartner darauf einstellen.
Um einen Zeitmietvertrag wirksam abzuschließen, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. „Die zeitliche Befristung muss darin genau begründet werden“, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Das Gesetz erkennt überhaupt nur drei Gründe an.
Erstens: Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung selbst nutzen. Zweitens: Er plant, die Wohnung abzureißen oder das Haus komplett umzubauen, sodass man die Wohnung nicht mehr nutzen kann. Drittens: Er möchte die Wohnung für seine Angestellten nutzen. „Die Begründung muss von vornherein schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden“, betont Hartmann.
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Auf formale Vorgaben achten
Liegt keiner der drei wirksamen Befristungsgründe vor, ist kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt.
Beim Abfassen eines Zeitmietvertrages müssen Formalitäten eingehalten werden, damit er gültig ist. „Es ist unerlässlich, den Vertrag schriftlich abzufassen und original zu unterschreiben“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Anderenfalls würde er als unbefristet gelten, wenn er länger als ein Jahr laufen soll.
Befristeter Mietvertrag kann sich verlängern
Gehört der im Mietvertrag angegebene Grund der Befristung nicht zu den gesetzlich akzeptierten, entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. „Auch wenn der Grund im Laufe der Mietzeit komplett wegfällt, hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag“, betont Beate Heilmann.
Verschiebt sich der Befristungsgrund nach hinten, verlängert sich die Mietdauer bis zu diesem Termin. Allerdings nur, wenn der Mieter das will. Er kann selbstverständlich immer zum Ende des ursprünglich vereinbarten Zeitmietvertrags ausziehen. Will der Mieter aber in der Wohnung bleiben, muss er aktiv seine Rechte geltend machen.
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Mieter hat Auskunftsrecht
Der Mieter hat das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. „Bekommt er nach einem Monat keine Antwort, verlängert sich der Zeitmietvertrag entsprechend“, erklärt Jutta Hartmann. Eine Pflicht des Vermieters, von sich aus dem Mieter Auskunft zu geben, besteht nicht.
Es gibt noch etliche Zeitmietverträge, die nach dem alten Mietrecht vor dem 31. August 2001 abgeschlossen wurden. Diese werden nicht automatisch in Zeitmietverträge nach dem aktuellen Mietrecht umgewandelt, sondern gelten weiter. „Viele enthalten eine Klausel, nach der sie sich um ein weiteres Jahr verlängern, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt werden“, erklärt Julia Wagner. Damit seien sehr lange Laufzeiten möglich.