11. Juli 2024, 11:44 Uhr | Lesezeit: 3 Minuten
Eine Kaution ist dafür gedacht, um Reparaturen nach dem Auszug des Mieters in der Wohnung vorzunehmen. Laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) haben Vermieter dafür nun mehr Zeit.
Kommt es zu Schäden in der Mietwohnung, kann der Vermieter die Kaution nutzen, um Handwerker zu bezahlen und die Mängel wieder zu reparieren. Dabei gelten bestimmte Regeln: Vermieter dürfen als Maximalbetrag für die Kaution nicht mehr als drei Monatskaltmieten verlangen, und das Geld muss auf einem separaten Konto deponiert werden. Zudem galt, dass Vermieter sechs Monate Zeit haben, sich um die Beseitigung der Schäden zu kümmern. Der BGH verlängerte nun diese Frist bei der Kaution und urteilte zugunsten des Vermieters.
Darum ging es im konkreten Fall
In dem Fall über die Kaution, der letztlich vor dem BGH (AZ VIII ZR 184/23) landete, ging es um eine Mieterin aus Bayern. Sie ist Anfang 2019 aus ihrer Wohnung ausgzogen – und hat darin Schäden hinterlassen. Demnach soll sie eine Steckdose beschädigt haben, zudem wurden Kratzer im Holzboden festgestellt.
Laut dem Vermieter summierten sich die Schäden in der Wohnung auf 1175 Euro. Die Kaution, die vorab von der Mieterin bezahlt wurde, betrug 780 Euro. Diese Summe behielt der Vermieter ein und schickte anschließend noch eine Rechnung, um den restlichen Betrag zu begleichen. Allerdings schickte er die Rechnung erst am 20. Mai 2020, mehr als ein halbes Jahr nach Auszug. Eigentlich gilt nach sechs Monaten die Verjährung.
Diesen Umstand nahm die Mieterin zum Anlass und zog vor das Amtsgericht Erlangen sowie das Landgericht Nürnberg-Fürth. Sie bekam Recht, denn schließlich habe der Vermieter die Schadensersatzforderung zu spät gestellt.
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BGH urteilt bei Kaution zugunsten des Vermieters
Damit war der Fall aber noch nicht geklärt – und landete schließlich vor dem BGH. „Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll“, lautet die Entscheidung in bestem Juristen-Deutsch.
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Aber was bedeutet das konkret? Die Richter urteilten im Sinne des Vermieters, und zwar trotz der gesetzlichen Verjährungsfrist im Mietrecht von sechs Monaten. Hier sieht der BGH eine Ausnahme, die dann greift, wenn der Anspruch theoretisch noch im geltenden Zeitraum hätte verrechnet werden können. Demnach wäre es theoretisch also auch möglich, dass der Vermieter die Kaution Jahre nach dem entstandenem Schaden einbehält und mit Schadensersatzforderungen auf den Mieter zukommt.
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Fall geht zurück an Landgericht
Letztlich entschieden ist damit aber noch nicht, wer nun von wem Geld bekommt. Der BGH wies den Fall zurück an die vorhergehende Instanz, und zwar das Landgericht Nürnberg-Fürth. „Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestehen.“ Jetzt soll das Landgericht entscheiden, ob die Forderungen des Vermieters überhaupt Bestand haben.