9. Juni 2024, 11:27 Uhr | Lesezeit: 8 Minuten

Mieter zahlen Nebenkosten, Wohnungseigentümer das sogenannte Hausgeld. Doch wie genau setzt es sich zusammen und welche Regeln gelten dabei? myHOMEBOOK klärt die wichtigsten Fragen rund um das Thema und fragte auch bei Gerold Happ, Geschäftsführer beim Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer „Haus & Grund“ nach, worauf man achten sollte, wenn man Fehler in der Abrechnung vermutet.

Was genau ist das Hausgeld?

Als Hausgeld wird gemeinhin die monatliche Vorauszahlung bezeichnet, die jeder Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft leisten muss, um die laufenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlich genutzten Eigentums zu decken. Es dient dazu, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Erhaltung der Immobilie zu gewährleisten.

Diese gesetzlichen Grundlagen sind für das Hausgeld relevant

Wichtigste Rechtsgrundlage für das Hausgeld ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG, nicht zu verwechseln mit der Wohnungseigentümergemeinschaft). Es regelt unter anderem die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einschließlich der Erstellung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Überdies gibt es noch die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die definiert, welche Kostenarten als Betriebskosten auf die Eigentümer umgelegt werden können, wie Wasserkosten, Müllabfuhr und Gebäudereinigung. Neben WEG und BetrKV legt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) fest, dass Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Zudem regelt sie die Erfassung und Abrechnung dieser Kosten.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenbestandteilen zusammen. Hier ein Überblick über die wichtigsten Positionen:

Verwaltungskosten

• Verwaltervergütung
• Verwaltungskosten (Büromaterial, Porto und ähnliche Ausgaben)
• Kosten für WEG-Versammlungen

Betriebskosten

• Wasser- und Abwasser
• Müllabfuhr
• Gebäudereinigung
• Hausstrom & Beleuchtung
• Unterhaltung von bspw. Sauna, Waschräumen, Schwimmbad, Hobbyräume etc.
• Winterdienst
• Hausmeister
• Instandhaltungsmaßnahmen/Reparaturen/Renovierungen
• Anwaltskosten
• Aufzug
• Gartenpflege
• Heiz- und Warmwasserkosten (falls eine zentrale Heizungsanlage oder Warmwasserversorgung vorhanden ist)

Instandhaltungsrücklage

Diese Rücklage wird gebildet, um zukünftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren. Sie sorgt dafür, dass größere Ausgaben gedeckt sind, ohne sofortige Sonderumlagen zu erfordern.

Versicherungskosten

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Gebäudeversicherung
• Optionale weitere Versicherungen (beispielsweise: Glasversicherung, Rechtsschutzversicherung)

Wie wird die Höhe des Hausgeldes festgelegt?

Auf Basis der bisherigen und voraussichtlichen Ausgaben erstellt die Hausverwaltung für die Immobilie einen Wirtschaftsplan, aus dem sich das Hausgeld ergibt. Dieses wird dann von der WEG beschlossen.

Hinweis: Bis 2020 bedurfte es auch eines Beschlusses über den Wirtschaftsplan, mit der WEG-Reform ist dies jedoch nicht mehr notwendig.

Das Hausgeld in einer Eigentümergemeinschaft individuell unterschiedlich. Dies ergibt sich unter anderem aus dem Miteigentumsanteil, der im Grundbuch eingetragen und in der Teilungserklärung festgelegt ist. Basis hierfür ist meist die Wohnfläche. Je größer, desto höher der Miteigentumsanteil. Hinzukommen können auch andere Faktoren wie Lage oder Ausstattung einer Wohnung.

Wie viel Hausgeld ist üblich?

Zwar kursieren auf verschiedenen Websites Zahlen, wonach man pro Quadratmeter etwa zwischen 2,50 bis 4,50 Euro rechnen müsse, doch verlässliche Aussagen sind abhängig von vielen Faktoren, wie auch Gerold Happ, Geschäftsführer beim Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer „Haus & Grund“, auf myHOMEBOOK-Nachfrage bestätigt. Die Höhe des Hausgeldes hänge von den in der Anlage anfallenden Betriebskostenarten sowie dem Alter der Anlage und dem Instandhaltungsbedarf ab. „So macht es etwa einen großen Unterschied, ob die Wohnungen mit Etagenheizungen ausgestattet sind, bei denen jeder Eigentümer selbst mit einem Versorger abrechnet oder ob die Gemeinschaft über eine Zentralheizung abrechnet.“

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Typische Konflikte beim Hausgeld

Wie bei Mietnebenkosten auch kommt es beim Hausgeld immer wieder zu Auseinandersetzungen. Laut Happ fallen die Konflikte größtenteils in drei Kategorien: Höhe des Hausgeldes, Verteilung der Kosten, korrekte Berechnung.

Höhe des Hausgeldes

Die Höhe der Vorschusszahlungen wird in der Regel für ein ganzes Jahr festgelegt. Konfliktpotenzial birgt dabei der Anteil für die Instandhaltungsrücklagen. „Während manche Wohnungseigentümer lieber vorsichtshalber hohe Rücklagen haben wollen, präferieren andere Sonderumlage“, erklärt Happ. „Hier muss mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden.“

Verteilung der Kosten

Wohnungseigentumsgesetz, Teilungserklärung und gegebenenfalls Beschlüsse der Gemeinschaft regeln, wie die Kosten in einer Eigentümergemeinschaft verteilt werden. Allerdings kann es auch hier zu Konflikten kommen. „Insbesondere bei einem Eigentümerwechsel werden diese etablierten Regelungen aber öfter mal hinterfragt und Änderungen angestrebt, weil die Verteilung nicht als gerecht angesehen wird“, so Gerold Happ. Dann könne es sein, dass die Gemeinschaft erneut über die Verteilung beschließen müsse.

Richtige Berechnung des Hausgeldes

Für die Erstellung des Wirtschaftsplans und die sich daraus ergebenden individuellen Vorschusszahlungen ist die Hausverwaltung verantwortlich. Hier können auch Fehler auftreten, typisch sind laut Happ „eine falsche Verteilung beziehungsweise nicht korrekte Anwendung der Verteilungsregelungen und Rechenfehler bei der Ermittlung der Höhe“. Stutzig sollte man besonders dann werden, wenn es höhere Abweichungen gegenüber dem Vorjahr gebe.

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Was können Eigentümer bei möglichen Fehlern in der Hausgeldabrechnung tun?

Da die Hausverwaltung für die Abrechnung sowie die richtige Kalkulation der Vorschusszahlungen verantwortlich ist, sollte man zunächst mit ihr alle Unklarheiten und Unstimmigkeiten besprechen und sich diese erklären lassen. Eigentümer haben laut Gerold Happ von „Haus & Grund“ das Recht, Auskunft zu verlangen und beim Verwalter Unterlagen einzusehen.

„Sollten die Fehler vor oder während der Eigentümerversammlung auffallen, in der das Hausgeld beschlossen werden soll, dann sollten diese vor der Abstimmung angesprochen werden“, rät Happ. Passiert das später, sollten sich Eigentümer zunächst an den Verwalter wenden. „Hierbei ist Eile geboten, da die Beschlüsse über das Hausgeld gegebenenfalls angefochten werden müssen, bevor sie bestandskräftig werden.“ Dafür gilt eine Frist von einem Monat.

Nicht möglich ist eine Anfechtung, wenn nur die dem Wirtschaftsplan zugrundeliegenden Zahlen nicht stimmen, dies aber keine Auswirkungen auf die Hausgeldhöhe hat. „Die Eigentümer haben aber dennoch einen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft, dass diese über den Verwalter einen korrekten Wirtschaftsplan zur Verfügung stellt“, so der Experte.

Um grundsätzlich Fehler zu vermeiden, empfiehlt Happ Eigentümern, den von der Verwaltung erstellten Wirtschaftsplan – bestenfalls von einem Verwaltungsbeirat – vor der Beschlussfassung gründlich zu prüfen.

Unterschied zwischen Hausgeld und Mietnebenkosten

Im Prinzip ist das Hausgeld vergleichbar mit den Nebenkosten in einem Mietverhältnis. Es ist in der Regel jedoch laut „Haus & Grund“ rund 20 bis 30 Prozent höher. Überdies gibt es Unterschiede bei den Verantwortlichkeiten und den rechtlichen Grundlagen. Folgende Tabelle veranschaulicht dies:

Welche Kosten des Hausgeldes sind bei Vermietung umlagefähig und welche nicht?

Umlagefähige Kosten

Vermieter können bestimmte Kosten des Hausgeldes, die als Betriebskosten anfallen, auf die Mieter umlegen. Gemäß BetrKV zählen dazu unter anderem Kosten für:

• Wasserverbrauch und die Abwasserentsorgung
• Müllentsorgung
• Gebäudereinigung
• Beleuchtung
• Gartenpflege
• Versicherungen
• Heiz- und Warmwasser
• Hausmeister (hier muss man unterscheiden zwischen Tätigkeiten, die den Betriebs- oder Instandhaltungskosten zugeordnet werden)

Nicht umlagefähige Kosten

Nicht zu den Betriebskosten im Sinne der BetrKV und damit auch nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Beides muss der Vermieter selbst tragen. Die Betriebskosten werden üblicherweise im Mietvertrag vereinbart und müssen jährlich in einer detaillierten Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden, um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit für die Mieter zu gewährleisten.

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Müssen Besitzer eines Einfamilienhauses auch Hausgeld zahlen?

Im klassischen Sinne zahlen Hausbesitzer, die ein Einfamilienhaus besitzen, kein Hausgeld. Sie tragen jedoch ähnliche finanzielle Lasten, allerdings als direkte individuelle Kosten. Darin enthalten sind:

• Grundsteuer
• Versicherungskosten
• Wartung und Instandhaltung
• Betriebskosten (z. B. Müllabfuhr, Wasser, Strom)

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