17. November 2021, 15:43 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten

Günstige Kredite, teure Mieten – eigentlich ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Und dank einer Vollfinanzierung kann man sich sogar ein Haus ohne Eigenkapital kaufen. Das klingt verlockend. Die Risiken sollte man aber nicht unterschätzen.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – das ist der Betrag, den man beim Hauskauf finanzieren muss. Zu den Nebenkosten zählen etwa die Kosten für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundsteuer. Sie machen zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises aus. Manche Interessenten können selbst diesen Betrag nicht aus eigener Kraft stemmen. Das bedeutet: Sie brauchen ein Darlehen über die volle Summe. Daher spricht man bei der Vollfinanzierung auch von einer 110-Prozent- oder 120-Prozent-Finanzierung. Im Prinzip muss man also kein Eigenkapital haben, um eine Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen.

Das Eigenkapital setzt sich aus verschiedenen Vermögenswerten zusammen – darunter Wertpapiere, Barvermögen und Guthaben auf dem Bankkonto. Addiert man alle Werte, kann man herausfinden, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass man gar kein Geld in die Finanzierung einbringen kann, bleiben nur zwei Wege: Sparen und den Kauf aufschieben oder die Vollfinanzierung.

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Vollfinanzierung und 100-Prozent-Finanzierung – was ist der Unterschied?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank nur den Kaufpreis des Hauses. Die Kaufnebenkosten trägt man selbst. Grundsätzlich ziehen Banken eine 100-Prozent-Finanzierung der Vollfinanzierung vor. Denn das Darlehen ist durch den Gegenwert des Hauses größtenteils abgedeckt. Es dient dem Kreditgeber als Sicherheit.

Was spricht gegen den Hauskauf ohne Eigenkapital?

• Eine Vollfinanzierung ist teurer: Generell gilt bei der Baufinanzierung: Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto besser sind die Konditionen. Üblich sind 20 Prozent. Das bedeutet im Umkehrschluss: Je niedriger das Eigenkapital ist, desto höher ist der Zinssatz. Die fehlenden Eigenmittel machen die Immobilienfinanzierung also teurer. Teilweise sind die Zinskosten für eine vollfinanzierte Immobilie doppelt oder dreimal so hoch. Der Grund: Kreditnehmer, die kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen können, haben in den Augen der Bank ein höheres Kreditausfallrisiko. Dieses Risiko lässt sie sich teuer bezahlen.
• Die Anschlussfinanzierung ist schwierig: Bei einer Vollfinanzierung sind die Raten hoch und die Tilgungsrate niedrig. Das hat nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung: Der Schuldenberg ist kaum geschrumpft. Diese hohe Restschuld muss nun weiterfinanziert werden – unter Umständen mit gestiegenen Zinsen und noch höheren Raten.
• Die Tilgung dauert länger: Höhere Zinsen führen zwangsläufig zu einer niedrigen Tilgungsrate. Das führt wiederum dazu, dass es länger dauert, bis man den Kredit zurückgezahlt haben. Es gibt nur einen Ausweg aus diesem Dilemma: Man vereinbart mit dem Bankberater eine höhere Tilgungsrate und nimmt eine höhere monatliche Rate in Kauf. Aber: Mit einer hohen Kreditrate steigt das Risiko, dass man den Kredit eines Tages nicht mehr bedienen kann.
• Das Ausfallrisiko ist höher: Bei einer Vollfinanzierung dauert es länger, bis man das Geld zurückgezahlt hat. Damit steigt das sogenannte Ausfallrisiko. Egal, ob bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit – den Kredit muss man weiterhin zurückzahlen. Kommt es bei den Zahlungen zum Rückstand, darf die Bank das Haus früher oder später zwangsversteigern.

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Was spricht für den Hauskauf ohne Eigenkapital?

Aufgrund der genannten Risiken und hohen Kosten stehen Finanzierungsexperten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital äußerst skeptisch gegenüber. Trotzdem gibt es auch Argumente, die dafürsprechen:

• Pläne direkt in die Tat umsetzen: Die Vollfinanzierung ermöglicht es bei einem Schnäppchen oder einem Haus, das ganz Ihren Vorstellungen entspricht (Stichwort: Traumhaus) sofort zuzuschlagen.
• Der Kredit ist früher abbezahlt: Wenn Sie erst jetzt anfangen zu sparen, dauert es noch viele Jahre, bis der Traum vom eigenen Haus wahr werden kann. Je länger Sie warten, desto länger müssen Sie den Kredit zurückzahlen – womöglich noch über das Rentenalter hinaus.
• Das niedrige Zinsniveau: Es gibt einen weiteren Grund, nicht mehr länger zu warten – die günstigen Bauzinsen. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass sich die Zinskonditionen mittel- bis langfristig eher verschlechtern werden. Dank der Niedrigzinsen kann der Hauskauf ohne Eigenkapital insgesamt sogar günstiger sein als zu möglicherweise schlechteren Konditionen zu einem späteren Zeitpunkt.
• Die Immobilienpreise steigen weiter: Die Preise für Immobilien kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Ein Ende dieser Preisentwicklung ist noch nicht in Sicht. Wenn Sie mit dem Hauskauf warten, müssen Sie damit rechnen, dass Sie bei einer späteren Baufinanzierung noch tiefer in die Tasche greifen müssen.
• Steuer-Vorteile für Vermieter: Wer seine Immobilie nicht für sich selbst, sondern als Anlageform nutzen möchte, kann aufgrund von höheren steuerlichen Einsparpotenzialen profitieren.

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Hat man sich für eine Vollfinanzierung entschieden, heißt das noch nicht, dass Sie das Darlehen auch bekommen. Ihr Bankberater nimmt Ihre finanzielle Situation ganz genau unter die Lupe und prüft, ob Sie alle Voraussetzungen erfüllen. Schließlich geht ein Hauskauf ohne Eigenkapital mit einem höheren Risiko einher. Deshalb braucht die Bank zusätzliche Sicherheiten. Unter folgenden Bedingungen haben Sie gute Chancen:

• Unkündbarer Arbeitsvertrag (zum Beispiel im öffentlichen Dienst oder durch Beamtenstatus)
• Junges Alter und noch mindestens 35 bevorstehende Arbeitsjahre
• Tadellose Schufa-Auskunft
• Überdurchschnittlich hohes Einkommen
• Berufsunfähigkeitsversicherung oder Risikolebensversicherung
• Haus in guter Lage

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Arbeiten Sie freiberuflich oder selbstständig, sind Ihre Erfolgsaussichten tendenziell geringer. Schuld daran ist das unregelmäßige und schwankende Einkommen. Aber: Lassen Sie sich nicht entmutigen. Jede Bank hat ihre eigenen Regelungen.