12. Oktober 2022, 5:50 Uhr | Lesezeit: 3 Minuten
Wird die Heizung ausgetauscht, kann es danach durchaus eine Mieterhöhung geben. Wichtig für Mieter ist dabei aber zu wissen, ob es sich um eine Instandsetzung oder Modernisierung handelte. Der bedeutende Unterschied liegt im Geldbeutel.
Bedeutet der Heizungsaustausch für Mieter auch automatisch immer eine Mieterhöhung? Für Laien eine nicht ganz einfach zu beantwortende Frage. Mietrechtsexperten unterscheiden dabei ganz klar zwischen Modernisierung oder Instandsetzung. Denn genau da liegt der Unterschied und letztendlich auch die Entscheidung, ob Mieter nach dem Heizungstausch mehr Miete zahlen müssen oder nicht. Aber wann handelt sich um welche Form der Renovierung?
Der Unterschied zwischen Instandsetzung und Modernisierung einer Heizung
Für die Instandhaltung und deren Kosten ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter über die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. Höchstens jedoch acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr.
Um Maßnahmen zur Instandhaltung handelt es sich, wenn sie dem Erhalt oder der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit einer Heizung dienen. „Modernisierungen sind Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen oder die helfen, Energie einzusparen“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund.
Tauscht ein Vermieter zum Beispiel die Heizung aus und erspart sich damit fällige Instandhaltungsarbeiten, so müssen diese eingesparten Kosten anteilig abgezogen werden. Auch wenn man Instandhaltungsarbeiten im Zuge der Modernisierung mit erledigt, bleiben diese Kosten bei der Mieterhöhung außen vor.
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„Die eingesparten und von den Modernisierungskosten abzuziehenden Instandhaltungsanteile müssen geschätzt werden und sind nachvollziehbar darzulegen“, sagt Hartmann. Um den Abzug ermitteln zu können, müsse man das Anschaffungsdatum, das Datum des Tauschs und die übliche technische Lebensdauer der Heizung kennen. Anhaltspunkte für die Lebensdauer lieferten laut Hartmann zum Beispiel Tabellenwerke von Sachverständigen oder Architekten.
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Erhöht ein Vermieter nach einem Heizungstausch die Miete, ist er laut Hartmann darlegungs- und beweispflichtig, dass die Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen, dass die Höhe der umlagefähigen Kosten stimmt und dass „die der Mieterhöhung zugrundeliegenden Kosten nicht auf der Erhaltung dienenden Maßnahmen beruhen“. Wer bei der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung Hilfe braucht, kann sich zum Beispiel an einen örtlichen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale wenden.
Mit Material der dpa