22. Februar 2025, 11:43 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Beim Hauskauf um jeden Preis sparen? Besser nicht. Denn wer anfängt, auf dem Papier zu tricksen, kann mindestens das Finanzamt auf den Plan rufen.
Sparen um jeden Preis? Beim Immobilienkauf ist das keine gute Idee – zumindest dann, wenn man nicht in gewisse Steuerfallen tappen möchte. Sonst kann es passieren, dass man die Grenzen zur Illegalität und Steuerhinterziehung ausreizt oder sogar überschreitet. Experten warnen vor drei typischen Fällen, die erhebliche Risiken bergen: der Kauf unter Wert, der Erwerb gegen Pflegeleistung und die sogenannte Unterverbriefung. Diese Konstellationen können zu finanziellen Nachteilen oder sogar strafrechtlichen Konsequenzen führen.
1. Fall: Kaufpreis liegt unter dem tatsächlichen Wert
Gerade innerhalb der Familie kommt es häufig vor, dass Immobilien zu einem niedrigen Preis weitergegeben werden. Doch ein zu geringer Kaufpreis kann steuerliche Folgen haben. „Liegt der Verkaufspreis bis zu 20 Prozent unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie, kann das Finanzamt vor allem bei Verkäufen unter nahen Angehörigen eine gemischte Schenkung annehmen“, warnt Rechtsanwalt Claudius Söffing vom Deutschen Anwaltverein (DAV).
In einem solchen Fall bewertet das Finanzamt die Transaktion teils als Verkauf, teils als Schenkung. Die Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem Marktwert wird als Schenkung betrachtet und kann steuerpflichtig sein. Zwar gelten für nahe Verwandte großzügige Freibeträge, doch für nicht verwandte Käufer liegt dieser nur bei 20.000 Euro.
Wichtig ist daher, den Schenkungsanteil dem Finanzamt zu melden, um steuerliche Verjährungsfristen zu aktivieren. „Der Notar, der den Verkauf beurkundet, muss auch darauf hinweisen“, erklärt Söffing. „Er hat die gesetzliche Pflicht, dem zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen, wenn er den Anschein einer Schenkung sieht.“
2. Fall: Immobilienübertragung gegen Pflegeleistung
Ein häufiges Modell in Familien: Ein Angehöriger übernimmt eine Immobilie, verpflichtet sich aber im Gegenzug zur Pflege des bisherigen Eigentümers. Doch auch hier drohen steuerliche Fallstricke. „In den meisten Fällen liegt der kapitalisierte Wert der Gegenleistung, also der Pflege, unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie“, erläutert Söffing.
Ist die Pflegeleistung geringer als der Immobilienwert, bewertet das Finanzamt die Differenz als Schenkung. „Für die muss dann Schenkungsteuer gezahlt werden“, betont Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
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Zusätzlich gibt es ein weiteres Risiko: „Stirbt der Käufer kurz nach der Übertragung der Immobilie, wird für die Bewertung der Gegenleistung nicht die Lebenserwartung, sondern die tatsächliche Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen zugrunde gelegt“, erklärt Barent. Ist die Laufzeit kürzer als ursprünglich angenommen, fällt die steuerpflichtige Schenkung höher aus.
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3. Fall: Die Unterverbriefung beim Notar
Eine besonders riskante Steuerfalle beim Immobilienkauf ist die sogenannte Unterverbriefung, auch als Schwarzbeurkundung bekannt. Dabei wird beim Notar ein zu niedriger Kaufpreis angegeben, während die Differenz außerhalb des offiziellen Vertrags bezahlt wird. „Bei einer Unterverbriefung lässt der Verkäufer den Notar nur einen Teil der tatsächlichen Verkaufssumme beurkunden, also zum Beispiel 500.000 statt einer Million Euro“, beschreibt Söffing. „Der Differenzbetrag wird dann am Finanzamt vorbei direkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt.“
Dieses Vorgehen erfüllt jedoch den Tatbestand der Steuerhinterziehung und kann ein Strafverfahren nach sich ziehen. Zudem ist die gesamte Transaktion rechtlich riskant: „Es kann sein, dass der gesamte Vertrag rechtlich unwirksam ist. Es ist ein Scheingeschäft, denn über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden“, erklärt Barent.
Für den Käufer kann dies gravierende Folgen haben. Bereits geleistete Zahlungen wie Vorschüsse oder der außerhalb des Vertrags gezahlte Betrag könnten verloren gehen. Die Konsequenzen solcher Gestaltungsmodelle können also weit über die Steuerersparnis hinausgehen – und im schlimmsten Fall zum finanziellen Fiasko führen.
Mit Material der dpa