9. März 2025, 6:23 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Wer sein Haus verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben möchte, steht vor einem komplexen Prozess. Ohne gute Planung kann die Finanzierung schnell zur Stolperfalle werden. Was ist dabei wichtig?
Wer sowohl eine Immobilie verkaufen als auch eine neue erwerben möchte, steht vor einer anspruchsvollen Herausforderung. Die Entscheidung, ob man zuerst verkaufen oder kaufen sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab – vor allem von der aktuellen Marktlage. Fachleute erläutern, welche Strategie beim Immobilienwechsel empfehlenswert ist und wie eine erfolgreiche Finanzierung realisiert werden kann.
Kauf oder Verkauf – was kommt zuerst?
„Man befindet sich in einer Patt-Situation“, erklärt Jan Mettenbrink vom Immobilienverband Deutschland. „Man kann das alte Haus nicht verkaufen, ohne etwas Neues gefunden zu haben. Und man kann das Neue nicht kaufen, ohne das Alte zu verkaufen.“
Deshalb ist eine gründliche Vorbereitung entscheidend. „Die Abwicklung sollte dann in wenigen Monaten über die Bühne gehen“, rät Markus Budde, Baufinanzierungsspezialist beim Finanzdienstleister Dr. Klein. Welche Reihenfolge sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Marktlage ab.
Die richtige Vorbereitung für den Immobilienwechsel
Um den Immobilienwechsel strategisch zu planen, sollte man zunächst den Markt analysieren. „Wichtig ist, den Immobilienmarkt zu erkunden“, betont Budde. Ein Makler oder andere Fachleute helfen dabei, den realistischen Wert der aktuellen Immobilie einzuschätzen und Kaufpreise potenzieller neuer Objekte zu bewerten.
Ein häufiger Fehler: „Viele Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Immobilie und wundern sich dann, wenn sie sie nicht schnell zu diesem Preis verkaufen können“, warnt Roland Stecher von der Verbraucherzentrale Bremen. „Wir raten, die eigene Immobilie lieber konservativ zu bewerten als zu hoch. Wenn sie dann später doch einen höheren Preis erzielt, umso besser.“
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Auch Renovierungen können den Verkaufspreis steigern, sofern noch Zeit bis zum gewünschten Verkaufszeitpunkt bleibt. „Das steigert den Wert der Immobilie und überzeugt Käufer, die diesen Aufwand später nicht auf sich nehmen wollen“, so Stecher. Maßnahmen wie eine neue Heizungsanlage oder Dämmarbeiten an Dach und Fassade könnten sich lohnen.
Finanzielle Herausforderungen beim gleichzeitigen Kauf und Verkauf
Ein idealer Übergang zwischen alter und neuer Immobilie gelingt selten perfekt. „Es wird aber selten klappen, die alte Immobilie zu verkaufen und gleichzeitig den Kaufvertrag für die neue zu unterschreiben“, sagt Jan Mettenbrink.
Liegt zwischen Kauf und Verkauf eine größere Zeitspanne, wird meist eine Zwischenfinanzierung nötig. „Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren kräftig angezogen. Es kann durchaus sein, dass die neue Immobilie deutlich teurer ist als die alte und sich allein vom Verkaufserlös nicht bezahlen lässt“, erläutert Stecher. Diese Differenz sollte in der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit mit einer festen Laufzeit, der jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden kann. „Die Banken bieten Zwischenfinanzierungen flexibel für verschiedene Zeiträume an“, erklärt Budde. „Die Laufzeit beträgt maximal 24 Monate, so viel Zeit kann also zwischen dem Kauf der neuen und dem Verkauf der alten Immobilien liegen.“
Er empfiehlt, vorsorglich mit der Bank eine Zwischenfinanzierung zu vereinbaren: „Sollte sie dann nicht nötig sein, weil das Geschäft doch schneller abgewickelt wird, kann der Kunde kostenfrei auf die Zwischenfinanzierung verzichten.“
Auch Mettenbrink hält diese Lösung für sinnvoll, wenn es um eine Überbrückung von einigen Monaten geht. Für längere Zeiträume werde dagegen „gern mit einem Hypothekendarlehen auf die neue Immobilie abgesichert, das ins Grundbuch eingetragen wird.“
Immobilienwechsel trotz laufender Kredite
Viele Eigentümer fragen sich, ob ein Immobilienwechsel auch funktioniert, wenn das alte Objekt noch nicht vollständig abbezahlt ist. „Ja, die ausstehende Kreditsumme wird vom voraussichtlichen Verkaufserlös abgezogen“, erklärt Budde.
Ist die neue Immobilie teurer als der erzielte Verkaufserlös abzüglich der Restschuld, muss eine weitere Finanzierung aufgenommen werden. Dabei gibt es jedoch einen Vorteil: „Da der Verkaufserlös als Eigenkapital eingebracht wird, kann der Kunde mit günstigen Zinskonditionen für den neuen Kredit rechnen.“
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Fazit
Ein Immobilienwechsel erfordert strategische Planung, um Liquiditätsprobleme zu vermeiden. Wer den Markt analysiert, die eigene Immobilie realistisch bewertet und sich frühzeitig mit der Finanzierung befasst, kann die Übergangsphase bestmöglich gestalten. Eine Zwischenfinanzierung kann helfen, Engpässe zu überbrücken – und letztlich einen reibungslosen Wechsel ermöglichen.
Mit Material der dpa