26. Februar 2022, 12:55 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Die sogenannte „Kaufabsichtserklärung“ bestätigt dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten die Verkaufs- bzw. Kaufabsicht einer Immobilie. Aber ist eine solche Reservierung wirklich rechtlich bindend? Und für wen lohnt sich eine Kaufabsichtserklärung überhaupt?
Der Besitzerwechsel einer Immobilie ist für beide Seiten ein wichtiges Ereignis. Natürlich müssen daher alle Einzelheiten sorgsam geplant und vorbereitet werden. Aus diesem Grund lässt sich der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel nicht innerhalb weniger Tage realisieren. Um dem Käufer und auch dem Verkäufer Sicherheit über die Verkaufsabsicht und den mündlichen Vertragsabschluss zu geben, können beide eine schriftliche Kaufabsichtserklärung aufsetzen, welche dem Kaufvertrag vorausgeht. Was Käufer und Verkäufer zum Thema Kaufabsichtserklärung wissen sollten, haben wir hier zusammengefasst.
Übersicht
Was ist eine Kaufabsichtserklärung?
Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie. Sie hält also den Willen beider Vertragsparteien, das Immobiliengeschäft abzuschließen, schriftlich fest. Zudem erfüllt sie den Zweck, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum – also beispielsweise bis die für den Verkauf notwendigen Unterlagen gesammelt sind – für den potenziellen Käufer zu reservieren. Dadurch verpflichten sich zudem der Verkäufer oder der durch ihn beauftragte Makler, die Immobilie zwischenzeitlich nicht an andere Interessenten zu verkaufen.
Auch der vereinbarte Kaufpreis wird in der Kaufabsichtserklärung festgehalten, was beiden Parteien ein gewisses Maß an Sicherheit bietet. Der Kaufinteressent bestätigt dagegen mit seiner Unterschrift, das Haus oder die Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens kaufen zu wollen. Wie lange die Reservierung gültig sein soll, legen beide Vertragsparteien gemeinsam fest. Üblicherweise liegt diese Frist zwischen einem und sechs Monaten.
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Welche Vor- und Nachteile hat eine Kaufabsichtserklärung?
Durch eine schriftliche Bestätigung der Kaufabsicht gewinnen beide Seiten Zeit, das Kaufgeschäft mit einem sicheren Gefühl in die Wege zu leiten. Vor allem für den potenziellen Käufer ist das von Vorteil, wenn dieser den Immobilienkauf zuvor noch mit seiner Bank abklären und etwa einen Kredit aufnehmen muss. Von der gegenseitigen Zusage profitieren beide Seiten. Der Verkäufer kann sich bei entsprechender Formulierung im Vertrag darauf verlassen, dass der Interessent bei Zurücktreten zumindest für die bisher entstandenen Kosten aufkommen muss.
Der entscheidende Nachteil einer Kaufabsichtserklärung für den Verkäufer: die fehlende Verbindlichkeit! Denn der potenzielle Käufer kann jederzeit zurücktreten. Umgekehrt kann aber auch der Verkäufer nach Ablauf der vereinbarten Frist die Immobilie einem anderen Interessenten verkaufen, wenn dieser etwa ein höheres Budget mitbringt. Wünschen sich beide Seiten mehr Sicherheit, ist ein notariell beglaubigter Vorvertrag jedoch die bessere Wahl.
Für wen lohnt sich eine Kaufabsichtserklärung?
Da eine Kaufabsichtserklärung lediglich eine Reservierungsvereinbarung ist, die keine bestimmte Form aufweisen muss, kann diese von beiden Seiten an individuell bestimmbare Bedingungen geknüpft sein. Daher können die Vertragsparteien beispielsweise vereinbaren, dass der Kaufinteressent ohne finanziellen Schadensersatz von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten kann, sollte die Bank den beantragten Kredit nicht bewilligen.
Für Käufer mit einer geringen finanziellen Sicherheit würde sich eine Kaufabsichtserklärung in diesem Fall lohnen, denn sie profitieren so ausschließlich von den Vorteilen. Auch für Verkäufer mit einem hohen Sicherheitsbedürfnis lohnt sich eine Kaufabsichtserklärung. Beispielsweise kann im Vertrag vereinbart werden, dass der Interessent bei Zurücktreten die bisher durch das Aufsetzen des Vertrages entstandenen Kosten zu erstatten hat. Dann kann auch der Verkäufer von einer Kaufabsichtserklärung nur profitieren.
Wie sieht eine Kaufabsichtserklärung aus?
Da eine Kaufabsichtserklärung nicht offiziell beglaubigt werden muss, sind die beteiligten Parteien beim Aufsetzen des Dokuments an keine bestimmte Form gebunden. Daher können sie auch die Inhalte der Kaufabsichtserklärung individuell festlegen und an die jeweiligen Gegebenheiten anpassen.
Wichtig für die Glaubhaftigkeit einer solchen Erklärung ist es, alle Angaben zu Verkäufer, Käufer und Objekt sowie zum festgelegten Kaufpreis und der Kauffrist zu machen. Sofern ein Makler hinzugezogen wurde, sollten auch dessen Personalien sowie die Maklerprovision in der Kaufabsichtserklärung aufgeführt sein.
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Ist eine Kaufabsichtserklärung rechtlich bindend?
Anders als ein Vorvertrag ist die Kaufabsichtserklärung nicht notariell beurkundet – und ist darum auch nicht rechtlich bindend. Beide Seiten können nach vereinbarten Bedingungen von der Kauf- oder Verkaufsabsicht zurücktreten. Es handelt sich vielmehr um eine Absicherung im privaten Rahmen, die bestenfalls eine psychologische Bindungswirkung auf beiden Seiten entfalten kann. Daher ist der letztendliche Verkauf der Immobilie keine zwingende Folge der Kaufabsichtserklärung. Doch Achtung: Je nach vertraglicher Vereinbarung kann ein einseitiger Rücktritt von der Kaufabsichtserklärung auch finanzielle Konsequenzen mit sich bringen.
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Welche Kosten entstehen bei einer Kaufabsichtserklärung?
Setzen die beiden Vertragsparteien ihre Kaufabsichtserklärung eigenhändig schriftlich fest, entstehen in der Regel keine Kosten. Wird aber ein Makler damit beauftragt, legt dieser eine Reservierungsgebühr fest. Diese beträgt maximal 10 bis 15 Prozent der gesamten Maklerprovision. Wird der Kaufvertrag am Ende tatsächlich abgeschlossen, verrechnet der Immobilienmakler die Reservierungsgebühr mit seiner Provision. Kommt es jedoch nicht zum Kaufabschluss, muss meist die zurücktretende Seite für die Gebühr aufkommen.