7. September 2022, 14:03 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten

Egal, wo man hinschaut – überall sind Baustellen. Besonders häufig sieht man sie an Wohnhäusern. Dieser Bauboom hat aber auch Nachteile, denn für Mieter bedeutet das nicht nur viel Schmutz, sondern vor allem Baulärm. Welche Möglichkeiten Mieter haben und wann eine Mietminderung zulässig ist.

Müssen Mieter den Baulärm ertragen?

Generell haben Bürger Baustellenlärm zu dulden. „Andernfalls müsste jede Bautätigkeit unabhängig von der Intensität des Lärms eingestellt werden, sobald sich jemand gestört fühlt“, sagt der Sprecher der Stadt Offenbach am Main, Fabian El-Cheikh. Der Gesetzgeber gibt Bauherren und ausführenden Firmen außerdem Lärmschutzregeln vor. Maßgeblich seien die Technische Anleitung (TA) Lärm und die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz vor Baulärm.

Wann muss Ruhe herrschen?

Grundsätzlich muss es zwischen 20 Uhr und 7 Uhr morgens leiser sein als tagsüber. Beschweren sich Nachbarn, schickt die Bauaufsicht zunächst Kontrolleure los. Bei Verstößen machen die Behörden Auflagen. Diese reichen von der „Vorlage von Schallschutzkonzepten und Schallbarrieren bis hin zu Arbeitszeitbeschränkungen und dem Einsatz leiserer Maschinen“, zählt El-Cheikh auf. Im Extremfall werde die Baustelle stillgelegt.

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Mieter in Städten müssen mit Baulärm rechnen

In Städten sei zudem „stets damit zu rechnen, dass bei bestehender Bebauung in der Nachbarschaft Bautätigkeit entfaltet wird“, sagt Volker Grundmann, Anwalt in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Zugunsten von Mietern kann eine sogenannte Beschaffenheitserklärung wirken. Darin halten beide Mietparteien zum Beispiel das Wohnungskriterium „ruhige Lage“ ausdrücklich fest. „Die Erklärung wird entweder Teil des Mietvertrags oder unter Zeugen nachweisbar abgesprochen“, erläutert die Sprecherin des Deutschen Mieterbunds (DMB), Jutta Hartmann. So hätten Mieter eventuell bessere rechtliche Möglichkeiten auf Mietminderung.

Welche Möglichkeiten habe ich als Mieter?

Ob Mieter wegen Baulärms Mietminderung durchsetzen können, hängt vom Einzelfall ab. Mitentscheidend ist, ob Bauarbeiten in ihrer Gegend erwartbar sind. Wenn ja, entfällt der Anspruch. Mietern in der Stadt wird ein höheres Lärmniveau zugemutet als solchen, die auf dem Land leben.

Der Mieterverein München steht in Sachen Mietminderung klar hinter den Baulärm-geplagten Mietern. „Auch untertags stellt Baulärm im Mietshaus eine Beeinträchtigung der Wohnqualität dar, was Mieter wiederum berechtigt, die Miete zu mindern“, erklärt Geschäftsführerin Angela Lutz-Plank gegenüber myHOMEBOOK.

Demnach gäbe es für Mieter in dem Fall zwei Möglichkeiten: „Sie können entweder den Vermieter anschreiben und ihm mitteilen, dass die Lärm- und Schmutzbelästigungen extrem sind, und anfragen, ob mit einer Mietminderung Einverständnis besteht. Die Höhe sollte mit einem Experten – etwa von einem Mieterverein – abgeklärt werden. Oder Mieter teilen schriftlich mit, dass Sie ab sofort die Miete unter Vorbehalt bezahlen. Dann muss der Mieter ausführlich Tagebuch über den Verlauf und die Intensität der Arbeiten führen und kann diese beispielsweise durch Lärmpegelmessungen mit einer App stützen.“ Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, könnten Mieter dann rückwirkend ab der Vorbehaltserklärung die zu viel bezahlte Miete zurückfordern, so Lutz-Plank.

Warum man die Miete nicht einfach so mindern sollte

Der Mieterverein München weist darauf hin, dass Mieter unbedingt eine der beiden Möglichkeiten ausschöpfen sollten, statt einfach monatlich die Miete zu mindern. Sonst bekommt nämlich der Vermieter die Möglichkeit, zu kündigen.

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Wie Gerichte bei Mietminderungen wegen Baulärm entschieden haben

Gerichte urteilen bei Baulärm und Mietminderung unterschiedlich. Das Landgericht München stellte fest, Baustellenlärm sei regelmäßig als Mietmangel anzusehen (Urteil vom 15.11.2018, Az.: 31 S 2182/18).

Das Landgericht Berlin gab ebenfalls Mietern Recht, die ihre Miete wegen benachbarter Großbaustellen minderten. In dem einen Fall war ein Mieter aus Mainz in eine Wohnung in der Bundeshauptstadt gezogen, ohne von dem geplanten Bauprojekt nebenan etwas zu ahnen. Der Vermieter hatte ihn bei Abschluss des Mietvertrags darüber auch nicht informiert (Urteil vom 6. Juni 2017, Az.: 18 S 211/16).

In dem anderen Fall befanden die Richter, ein innerstädtischer Mieter müsse nicht unbedingt mit der Bebauung des Hinterhofs rechnen (Urteil vom 21. August 2019, Az.: 64 S 190/18). Dieser Fall liegt zur endgültigen Klärung beim Bundesgerichtshof (BGH).

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BGH erschwert Minderungen

Der BGH als höchstrichterliche Instanz hat in einer Entscheidung vom April Mietern ein Recht auf Lärm-Mietminderung abgesprochen (Urteil vom 29. April 2020, Az.: VIII ZR 31/18). Geklagt hatte ein Vermieter aus Berlin. Vier Jahre nach Einzug seiner Mieterin wurde auf dem angrenzenden Grundstück eine Baulücke geschlossen. Daraufhin überwies die Mieterin zehn Prozent weniger.

Der BGH ließ das so nicht durchgehen. Mieter könnten sich nicht am Vermieter schadlos halten, wenn dieser rechtlich nichts gegen den lästigen Lärm ausrichten könne. Außerdem seien Veränderungen im Umfeld der Wohnung dem Vermieter nicht allein anzulasten. „Der Mieter muss sich an solchen Unwägbarkeiten beteiligen“, erläutert Jutta Hartmann. In der Konsequenz „hat das Urteil Minderungen wegen Baulärms den Garaus gemacht.“

Mit Material der dpa