9. Januar 2025, 15:00 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Wenn ein Mieter verstirbt, endet nicht automatisch das Mietverhältnis. Angehörige müssen innerhalb einer bestimmten Frist die Wohnung kündigen. Welche Rechte und Pflichten haben Angehörige, Erben und der Vermieter?
Nach dem Tod eines Mieters endet der Mietvertrag nicht automatisch. Stattdessen treten bestimmte Personen in das Mietverhältnis ein oder es wird mit den Erben fortgesetzt. Sowohl Vermieter als auch Angehörige und Erben haben dabei spezifische Rechte und Pflichten, die klar geregelt sind.
Übersicht
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?
„Stirbt der Mieter, endet das Mietverhältnis nicht automatisch“, bestätigt Anja Franz vom Münchner Mieterverein auf myHOMEBOOK-Anfrage. „Wenn mehrere Personen Mieter sind, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag einfach fort.“ Der Vermieter darf die Wohnung weder eigenmächtig betreten noch räumen. Diese Grundregel schützt die Rechte der Erben und etwaiger Mitbewohner.
Wer tritt in den Mietvertrag ein?
Das Gesetz schützt bestimmte Personen vor plötzlichem Wohnungsverlust. Nach dem Tod des Mieters treten folgende Personen laut Haus und Grund in den Mietvertrag ein, sofern sie mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt lebten:
- Der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
- Kinder oder andere Angehörige
- Personen, die im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter leben
Beispielsweise gilt: Lebten der Mieter und seine Kinder gemeinsam in der Wohnung, treten die Kinder in den Mietvertrag ein. Wenn keine der genannten Personen in den Mietvertrag eintritt – etwa weil der Verstorbene allein lebte –, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Das gilt auch für Erben, die nicht mehr im Haushalt des Verstorbenen wohnen, wie beispielsweise ausgezogene Kinder.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht?
Sowohl Angehörige, die in den Mietvertrag eintreten, als auch die Erben haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter stirbt. „Sie können mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, erklärt Mietrechtsexpertin Franz. „Die Kündigung muss dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erfolgen.“
„Wenn kein Familienangehöriger eintritt und sonst auch keiner das Mietverhältnis fortsetzt, wird der Mietvertrag mit dem Erben fortgesetzt“, erklärt Franz. „Der kann aber auch mit drei Monaten kündigen.“ Die Kündigung muss auch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erfolgen. Zudem muss dabei der Vermieter in diesem Zeitraum informiert werden, dass keiner in das Mietverhältnis eintritt.
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Darf auch der Vermieter kündigen?
Auch Vermieter haben laut Haus und Grund ein Sonderkündigungsrecht, wenn Personen in den Mietvertrag eintreten, die ihnen unbekannt sind. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und des Eintritts einer neuen Person kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn ein berechtigter Grund vorliegt. Ein solcher Grund könnte sein, dass der neue Mieter als finanziell nicht leistungsfähig eingeschätzt wird oder es sich um einen bekannten Kriminellen handelt. Allerdings muss dies objektiv nachgewiesen werden.
Sonderfall: Mehrere Mieter im Mietvertrag
Wenn der Verstorbene den Mietvertrag gemeinsam mit einer anderen Person abgeschlossen hat, wird der Vertrag mit der überlebenden Person fortgeführt. In diesem Fall besteht kein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter, da der bisherige Vertrag lediglich ohne den Verstorbenen weiterläuft.
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Wer muss offene Mietschulden bezahlen?
„Wer in das Mietverhältnis eintritt, haftet für die Schulden des Mieters“, erklärt Franz vom Mieterverein München. Sollte der Verstorbene offene Mietschulden hinterlassen haben, kann der Vermieter sich an die Erben oder die neuen Mieter wenden. Diese haben das Recht, das Geld von den Erben zurückzufordern.
Übersteigen die Schulden des Verstorbenen dessen Nachlass, kann laut Haus und Grund ein Nachlassinsolvenzverfahren eingeleitet werden. Die Haftung der Erben ist in solchen Fällen auf den Nachlass beschränkt. Der Vermieter muss seine Forderungen gegenüber dem Nachlassverwalter geltend machen. Allerdings bleibt die Hoffnung auf Rückzahlung oft gering, da zuerst die Kosten für die Nachlassverwaltung und Bestattung gedeckt werden.
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Mietrecht Was passiert eigentlich, wenn der Vermieter stirbt?
Aktuelles Urteil Vermieter muss allen Erben des Mieters Kündigung aussprechen, damit sie gilt
Und was, wenn es keine Erben gibt?
Existieren keine Erben oder lehnen alle Erben die Erbschaft ab, fällt das Erbe an den Staat. Der Staat haftet jedoch nur im Rahmen des Nachlasses. Kündigungen und Ansprüche können in diesem Fall an den Nachlasspfleger gerichtet werden.