27. Juli 2023, 5:41 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Im Idealfall kommt das im Laufe der Mietzeit nicht allzu oft vor. Aber wenn doch, sollten Mieterinnen und Mieter wissen, wie sie eine Mietminderung rechtssicher umsetzen.
Der Aufzug funktioniert nicht, die Klospülung auch nicht und obendrein schimmelt es im Bad. Ein Horrorszenario für Mieter – und einer von vielen Gründen für eine Mietminderung. Doch unter welchen Umständen lässt sich eine Mietkürzung eigentlich rechtfertigen? Und wie viel Abzug ist gerechtfertigt?
Wann ist eine Mietminderung rechtens?
Grundsätzlich ist die Voraussetzung für eine Mietkürzung, dass ein Mangel vorliegt, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. „Ich bekomme nicht mehr die Leistung, die im Mietvertrag vereinbart ist und für die ich Miete bezahle“, sagt Anja Franz, Juristin beim Mieterverein München. Allerdings dürfen Mieter das Problem nicht selbst verursacht haben.
Das Recht auf Kürzung ist gesetzlich verankert und gilt automatisch. Konkret bedeutet das: Die Minderung muss weder beim Vermieter beantragt werden, noch muss dieser einverstanden sein. Wichtig ist, dass Mieter ihrem Vermieter den Fehler – möglichst schriftlich – melden, dessen Beseitigung fordern und ihm auch die Chance dazu einräumen. „Die Miete darf aber so lange gemindert werden, wie der Mangel besteht“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. „Also nicht erst nach einer bestimmten Frist.“
Mieterverbände raten aber eher dazu, die Miete weiterhin in voller Höhe zu bezahlen – mit dem Hinweis, dass das unter Vorbehalt geschieht. Das zu viel gezahlte Geld kann anschließend – nach der Fehlerbehebung – zurückgefordert werden. Der Hintergrund: Mindert jemand zu viel oder zu Unrecht die Miete, droht die Wohnungskündigung wegen Zahlungsrückständen. Das Vorgehen mit der vorbehaltlichen Zahlung beugt dem vor.
Was sind klassische Gründe für eine Mietminderung?
1. Heizung
Mitten im Winter bleibt die Wohnung kalt, weil die Heizung ganz oder teilweise ausfällt. Oder umgekehrt: Die Temperatur lässt sich aufgrund defekter oder fehlender Thermostate nicht mehr regulieren, es wird so heiß wie in der Sauna.
Beides rechtfertigt eine Mietminderung, denn in der Regel ist eine funktionstüchtige Heizung Vermietersache. Eine unwirtschaftliche, ineffiziente und damit Kosten treibende Heizungsanlage kann genauso eine Kürzung begründen wie nachts klopfende Heizkörper und Warmwassertemperaturen unter 40 Grad Celsius. Die Punkte werten Gerichte als Beeinträchtigung der Wohnqualität.
2. Wohnungsausstattung
Eine mitgemietete Küche muss intakt sein. Fallen Herd, Kühlschrank oder Spülmaschine aus, muss der Vermieter sie reparieren lassen oder ersetzen. Bis das erledigt ist, dürfen Mieter die Miete mindern. Gleiches gilt für defekte Toiletten, Badewannen, Duschen, Türöffner, Klingeln, Briefkästen, Aufzüge oder bei Wasserschäden.
3. Lärmbelästigung
Ob ein Mangel vorliegt, hängt mit davon ab, ob die Quelle innerhalb oder außerhalb des Wohnhauses liegt. „Baustellenlärm muss in der Regel hingenommen werden“, sagt Anja Franz. Sprich: Mindern wird eher schwierig.
Wird dagegen im Haus gearbeitet, kann die Situation anders aussehen. Bei lärmintensiven Straßen, Kneipen, Schulen, Sportanlagen und Betrieben kommt es darauf an, ob Mieter bereits bei Einzug davon wussten. Wenn ja, ist eine Kürzung eher selten statthaft. Ständig lautstark streitende Nachbarn können hingegen eine Kürzung begründen.
Dazu passend: Berechtigt Kinderlärm eine Mietminderung?
4. Schimmel
Der ist dem Deutschen Mieterbund (DMB) zufolge immer ein zur Minderung berechtigender Mangel. Auslöser für Schimmel ist Feuchtigkeit. Über die Ursache wird im Zuge der Minderung häufig gestritten. Ist der Mieter schuld, weil er falsch gelüftet hat, oder liegt der Fehler in der Bausubstanz begründet? Etwa in undichten Leitungen, Türen und Fenstern oder schlechter Dämmung – und damit in der Verantwortung des Vermieters? Im Zweifelsfall sieht der DMB Vermieter und Mieter in der Beweispflicht, jeweils ihre Einschätzung der Lage zu beweisen. Das gilt für sämtliche Fehler.
5. Dreck und Gestank
Im Treppenhaus stinkt es nach Fäkalien, im Flur stapeln sich die Müllsäcke und locken Ungeziefer an. Um hier zu kürzen, muss die Beeinträchtigung erheblich bis unzumutbar sein. Gerichte legen die Messlatte unterschiedlich hoch; Kochdünste erkennen sie aber meist nicht an.
Stürzt regelmäßig Unrat vom Balkon des Nachbarn obendrüber auf den eigenen, kann das wiederum Grund für eine – allerdings – geringe Minderung sein. Denn Balkone gehören – anders als ein Hausflur – zum Wohnraum.
6. Gerüste
Der Vermieter lässt die Fassade streichen und dafür ein Gerüst errichten. Das versperrt nicht nur die Aussicht, sondern nimmt auch Licht weg. An geöffnete Fenster ist wegen des Baustaubs nicht zu denken und nachts bleiben sie zu, damit keine ungebetenen Besucher einsteigen. Auch diese Einschränkungen der Wohnungsnutzung rechtfertigten eine gekürzte Miete, meint Anja Franz.
Mehr dazu: Was Mieter gegen Baustellenlärm am Haus tun können
Service Wann ist eine Mietminderung rechtmäßig?
Experten-Tipps Was tun, wenn Hausverwaltung oder Vermieter nicht reagieren?
Energiekrise Darf der Vermieter die Heizung drosseln?
So viel Abzug ist drin
Wie viel sie abziehen, müssen Mieter selbst abschätzen. Das hat der Bundesgerichtshof festgelegt. Die Bandbreite der Minderungsquoten ist riesig und richtet sich nach dem Einzelfall.
Der DMB hat aus Urteilen grobe Anhaltspunkte herausgefiltert. Demnach können zum Beispiel 100 Prozent weniger Miete drin sein, falls Schimmelbefall die Gesundheit erheblich beeinträchtigt. Heizungsausfall kann um die 70 Prozent Reduzierung bedeuten. Für ein Gerüst an der Fassade billigte ein Gericht zehn Prozent Abzug zu.
Wie ich mit der Androhung einer Mietminderung Erfolg hatte
„Während meiner Studienzeit zog ich in eine Wohnung mit Schimmel im Bad. Allerdings nur unter der Bedingung, dass dieser beseitigt wird. Aufgrund von Wohnungsmangel hatte ich keine Wahl, ich musste diese Wohnung mieten. Als nach einem halben Jahr und drei Aufforderungen zur Beseitigung noch immer nichts passiert war, drohte ich mit einer Mietminderung. Innerhalb von zwei Wochen kamen Handwerker und haben den Schimmel beseitigt und das Badezimmer neu isoliert. “– Franka Kruse-Gering, myHOMEBOOK-Redakteurin
Mit Material der dpa