8. November 2023, 5:51 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Mit der Investition in eine Eigentumswohnung geht man verschiedene Pflichten ein. Diese beziehen sich neben dem Gemeinschaftseigentum auch auf das Sondereigentum.
Eine Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) beschreibt die Gesamtheit aller Eigentümer eines Wohnhauses. Entscheidet man sich dazu, eine Eigentumswohnung zu erwerben, wird man automatisch Teil einer WEG. Diese lässt sich grundsätzlich in zwei Komplexe unterteilen. Zum einen gibt es das Gemeinschaftseigentum, zum anderen das Sondereigentum. Was man darunter versteht, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist Sondereigentum?
In einer Teilungserklärung ist festgelegt, welche Bereiche eines Wohnhauses zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum zählen. „Zum Sondereigentum zählen Bereiche, die Eigentümer exklusiv nutzen“, erklärt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin Verband Wohneigentum, gegenüber myHOMEBOOK. Dazu zählen etwa eine einzelne Wohnung inklusive der Wand- und Bodenbeläge, innen liegende Türen und die nicht tragenden Wände. „Auch ein Garten, ein Balkon, eine Dachterrasse und ein Stellplatz in der Tiefgarage können zum Sondereigentum zählen“, weiß die Expertin.
Zum Sondereigentum zählen hingegen jene Bereiche des Gebäudes nicht, die für die Sicherheit erforderlich sind. Das sind etwa die tragenden Wände eines Hauses. Sondereigentum hört außerdem dort auf, wo das Gemeinschaftseigentum beginnt. „Das sind alle Bereiche und Gebäudeteile des Wohneigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die gemeinsam genutzt werden“, so Uerzt. In der Regel zählen dazu etwa das Treppenhaus, die Tiefgarage, der Aufzug, das Dach, die Fassade, die Fenster, die Wohnungseingangstüren, die Heizungsanlage sowie auch Gemeinschaftsräume wie Fahrradkeller oder Waschräume.
Hinweis: Ist man sich unsicher, welche Bereiche zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung. In dieser sollten die verschiedenen Bereiche klar definiert sein.
Wer trägt die Kosten bei Sondereigentum?
Als Eigentümer einer Immobilie hat man verschiedene Pflichten. Diese variieren je nachdem, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Umso wichtiger ist es, als Eigentümer zu wissen, welcher Teil des Hauses zum Gemeinschafts- und welcher zum Sondereigentum zählt. „Bei allen Bereichen des Gemeinschaftseigentums ist die WEG gemeinsam verantwortlich“, meint die Expertin. Das bedeutet, dass die WEG auch gemeinsam für aufkommende Kosten der betreffenden Bereiche aufkommt.
Gleichzeitig wird bei Verbesserungen und Modernisierungen eine einfache oder qualifizierte Mehrheit der WEG benötigt. Nicht gestattet wäre also, wenn ein Eigentümer ohne Einverständnis der anderen Eigentümer einen zum Gemeinschaftseigentum zählenden Fahrradkeller in eine Werkstatt umbauen würde. Uertz ergänzt: „Einzelne Eigentümer dürfen nicht eigenmächtig vorgehen, außer um größere Schäden zu verhindern.“
Anders ist es beim Sondereigentum. Dieses können Eigentümer frei nutzen und gestalten. „Vorausgesetzt, dass sie damit nicht die Rechte anderer Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum verletzen“, klärt die Expertin auf. Für die Kosten der Instandhaltung oder die Wahl eines neuen Bodenbelags müssen sie somit auch selbst aufkommen. Und auch bei Schäden muss der Eigentümer zahlen.
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Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?
Neben dem Sondereigentum können Eigentümer für verschiedene Bereiche der Immobilie ein Sondernutzungsrecht erhalten. Hört sich ähnlich an, weist neben einigen Parallelen jedoch auch verschiedene Unterschiede auf. Uertz erklärt: „Sondereigentum gehört ausschließlich dem Eigentümer und darf frei gestaltet werden.“
Das Sondernutzungsrecht zählt hingegen für einen Bereich, der zum Gemeinschaftseigentum zählt, ihn ein einzelner Eigentümer jedoch ausschließlich nutzen darf. Das hat Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten: „Eigentümer dürfen Bereiche mit Sondernutzungsrecht beispielsweise nicht verkaufen oder ohne Zustimmung vermieten“, meint die Expertin. Gleichzeitig müssen Eigentümer nicht für die Kosten der Instandhaltung für Bereiche mit einem Sondernutzungsrecht aufkommen.