26. April 2021, 14:08 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Einige Mietverträge beinhalten eine sogenannte Staffelmiete. Was sich hinter diesem Begriff verbirgt und was das für Mieter und Vermieter bedeutet, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Er braucht eine Begründung dafür, beispielsweise eine Modernisierung der Wohnung oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei muss er einige Vorschriften beachten und den Mieter darüber informieren. Bei einer Staffelmiete ist das anders, da die Miete in regelmäßigen Abständen automatisch ansteigt. Bereits vorab wird dabei vereinbart, wie hoch die monatliche Miete in den nächsten Jahren sein wird. Daraus ergeben sich für Mieter und Vermieter sowohl Vor- als auch Nachteile. myHOMEBOOK hat bei Experten nachgefragt, was dahintersteckt und welche Kriterien zu erfüllen sind.
Übersicht
Was ist ein Staffelmietvertrag?
Bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete sind künftige Mieterhöhungen bereits zum Zeitpunkt der Unterschrift festgelegt, wenn beide Seiten zustimmen. Der Vermieter hat dann nicht mehr die Möglichkeit, die Miete weiterhin zu erhöhen. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr Abstand sein. In der Regel erhöht sich die Miete dann ein Jahr nach Mietbeginn – mit weiteren Erhöhungen in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse kann den Staffelmietvertrag jedoch ungültig machen.
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Wie lange gilt die Staffelmiete?
Die Dauer der Staffelerhöhungen steht im Mietvertrag. „In der Regel wird die Miete für die nächsten fünf bis zehn Jahre festgelegt“, erklärt Anja Franz vom Münchner Mieterverein auf myHOMEBOOK-Anfrage. „Nach Ablauf dieser Zeit kann dann neu verhandelt werden, oder der Vermieter kann die Miete nach den allgemeinen gesetzlichen Grundsätzen erhöhen.“
Was bedeutet eine Staffelmiete für Mieter?
Die vorherige Festlegung der Mieterhöhungen hat verschiedene Vor- und Nachteile. Wie sieht es auf Seite der Mieter aus?
Nachteile
„Nachteilig ist eine solche Vereinbarung dann, wenn die Staffeln von Anfang an bereits über der ortsüblichen Miete liegen“, erklärt Mietrechts-Expertin Franz. „Der Mieter muss dann jedes Jahr mehr Miete bezahlen. Dies müsste er nicht, wenn eine Miete vereinbart ist und der Vermieter nur auf die ortsübliche Miete erhöhen könnte.“
Vorteile
In anderen Fällen geht die Staffelmiete auch mit Vorteilen gegenüber dem Mieter einher. „Gut ist die Staffelmietvereinbarung, wenn die Miete demnach unter der ortsüblichen Miete liegt,“ sagt Franz. „Der Vermieter kann eben keine höhere Miete verlangen als die, die im Vertrag vorgesehen ist.“ Auch die bessere Planbarkeit spielt dabei eine Rolle: „Außerdem ist es für den Mieter gut zu wissen, was auf ihn bezüglich der Miethöhe in den nächsten Jahren zukommt.“
Was bedeutet eine Staffelmiete für Vermieter?
myHOMEBOOK hat sich bei Gerold Happ vom Verband „Haus und Grund“ nachgefragt, wie es auf Seiten der Vermieter aussieht.
Nachteile
„Per se ist die Staffelmiete eine schöne Vereinbarung, da alles festgelegt ist und sich für Vermieter und Mieter nichts mehr ändert“, erklärt Happ. „Eigentlich ist die Staffelmiete dafür da, dass ich weiß, was auf mich zukommt. Andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.“ Das kann sich in manchen Fällen nachteilig auf den Vermieter auswirken. „Bei einer Modernisierung kann keine Mieterhöhung durchgeführt werden. Eigentlich ist das für den Mieter von Vorteil. Er hat eine gewisse Erhöhung, aber wenn was Spontanes passiert, gilt das was vereinbart ist.“
Aber was bedeutet es für den Vermieter, wenn die Erhöhungen zu Ende sind? „Bei der Staffelmiete vereinbart man eine bestimmte Staffelung, aber diese ist nicht unendlich. Irgendwann läuft diese aus“, erklärt Happ. „Ab dem Zeitpunkt bin ich wieder bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dann kann man nur erhöhen mit einer Modernisierung oder einer Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete.“
Vorteile
Für den Vermieter hat die Staffelmiete auch einige Vorteile, da sie eine reguläre Mieterhöhung erleichtert. Happ erläutert: „Wenn ich eine Mieterhöhung durchführe, muss ich diese geltend machen, also dem Mieter schriftlich mitteilen und dieser muss zustimmen.“ Ähnlich verhält es sich bei der Indexmiete – auch hier muss der Vermieter die Erhöhung ankündigen und durchsetzen. Bei der Staffelmiete entfällt dieser Aufwand seitens des Vermieters. „Da habe ich im Vertrag einen Zeitpunkt, ich schulde als Mieter dann diese Miete. Das ist bereits vereinbart.“
Vor- und Nachteile Was ist eigentlich eine Indexmiete?
Vor- und Nachteile Welche Arten von Mietverträgen es gibt
Aktuelles Gerichtsurteil Hohe Inflation ist kein Grund für Mieterhöhung
Was gilt bei einer Mietpreisbremse?
In Regionen, in denen die Mietpreisbremse (nicht zu verwechseln mit dem Berliner Mietendeckel) greift, gelten andere Umstände. „Der große Vorteil der Staffelmiete für alle Seiten, diese Sicherheit, fällt in Regionen mit der Mietpreisbremse weg“, erklärt Happ vom Eigentümerverband „Haus und Grund“. Möglicherweise kommt es dann wieder zu Streitfällen zwischen den Parteien. Die Mietpreisbremse besagt, dass die entsprechende Miete nicht höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein darf.