30. November 2023, 6:12 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Möchte man eine Immobilie möglichst gewinnbringend verkaufen, sollte man sich im Vorfeld umfassend informieren. myHOMEBOOK-Autor und Immobilienmakler Christopher Hnida klärt über typische Fragen auf, wenn ein potenzieller Käufer gefunden ist.
Im Rahmen der myHOMEBOOK-Serie „Immobilienverkauf zum Höchstpreis“ zeigen wir Schritt für Schritt, wie der Verkaufsprozess abläuft. In den ersten Phasen wurden bereits grundlegende Fragen geklärt, zudem wurde ein möglicher Käufer gefunden. In der vierten Phase zeigen wir auf, was beim tatsächlichen Verkauf der Immobilie passiert.
1. Wie funktioniert der Verkauf einer Immobilie?
Der Verkauf von Immobilien folgt einem bestimmten Ablauf, der für Käufer und Verkäufer maximale Sicherheit bedeutet. Jeder erhält am Ende dieses Prozesses, was ihm von der anderen Seite zugesagt wurde. Als Verkäufer erhält man sein Geld, nachdem der Erwerbsanspruch des Käufers abgesichert ist. Die einzelnen Punkte dazu sind im Kaufvertrag als „Fälligkeitsvoraussetzungen“ genannt.
Üblicherweise findet die Übergabe der Immobilie gegen Erhalt des Kaufpreises (abzüglich eventuell abzulösender Grundschulden) statt. Ein Treuhandkonto des Notars (Notaranderkonto) wird heute nur noch in Ausnahmefällen verwendet, zum Beispiel wenn ein Käufer möglichst schnell Zugang zur Immobilie benötigt.
2. Welche Schritte sind nötig?
Um eine Immobilie verkaufsfertig anzubieten, benötigen Sie einige Informationen und Unterlagen. Damit das Gerenne und Gesuche nicht erst losgeht, wenn der Käufer zum Notar gehen möchte, sollte einiges vorbereitet werden. Bei Eigentumswohnungen sind die Teilungserklärung, die Versammlungsprotokolle und die Wohngeldabrechnungen elementare Dokumente zur Entscheidungsfindung des Käufers und der Kaufabwicklung. Auch ein Grundbuchauszug sollte vorliegen.
Überdies ist bei vielen Wohnimmobilien die Vorlage eines Energieausweises bereits vor der Besichtigung Pflicht. Am einfachsten ist es natürlich, diese Dinge in Profihände zu geben und einen Makler zu beauftragen.
3. Brauche ich einen Notar?
Ja. Der Notar ist zwingend notwendig, da die Auflassung, ein Teil des Kaufvertrags, beurkundungspflichtig ist. Der Notar muss darüber hinaus sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer verstehen, was sie tun. Er ist neutrales Organ und darf keine der beiden Parteien als Anwalt beraten haben.
Als offizielle Instanz stellt der Notar Anträge an das Grundbuchamt und kümmert sich darum, dass jeder das erhält, was ihm im Vertrag zugesichert wurde. Die Wahl des Notars obliegt dem Käufer, der ihn auch bezahlt.
4. Muss ich für den Verkauf selbst vor Ort sein?
Nein. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Immobilienverkauf in Abwesenheit des Verkäufers zu vollziehen. Eine ist die vollmachtlose Vertretung, bei der jemand anderes den Vertrag anstatt des Verkäufers unterschreibt. Der Verkäufer muss diesen Vertrag dann bei einem Notar im Rahmen einer Erklärung nachgenehmigen. Eine weitere Möglichkeit ist, im Vorfeld eine entsprechende Vollmacht zu erstellen.
5. Wie schnell erhalte ich das Geld?
Das ist davon abhängig, wie schnell die Fälligkeitsvoraussetzungen zur Kaufpreiszahlung eintreten. Diese werden im Kaufvertrag vereinbart und sichern den Käufer ab. Erst dann wird gezahlt und übergeben. Meist tritt die Fälligkeit innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Wirksamkeit des Kaufvertrags ein.
6. Brauche ich ein Treuhandkonto (Notaranderkonto)?
Nein. Notaranderkonten finden heute kaum noch Verwendung. Vielmehr wird mit Fälligkeitsvoraussetzungen gearbeitet, die den Erwerbsanspruch des Käufers absichern. Dann erst findet die Zahlung an den Verkäufer statt.
7. Der Käufer möchte durch Aufteilung des Kaufpreises etwas Grunderwerbsteuer sparen. Habe ich dadurch einen Nachteil?
Nein. Den Kaufpreis aufzuteilen, wenn etwa eine hochwertige Küche oder weiteres Mobiliar mitverkauft werden, ist gängige Praxis. Für Sie als Verkäufer macht das keinen Unterschied.
8. Wie bin ich abgesichert, damit ich auch wirklich mein Geld erhalte?
In der Regel findet die Übergabe der Immobilie gegen Kaufpreiszahlung statt. Ferner findet sich in jedem Immobilienkaufvertrag eine sogenannte „Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel“. Hinter diesem langen Wort verbirgt sich die Möglichkeit, bei Nichterfüllen des Vertrags die Pfändung der Gegenseite einzuleiten.
9. Wo erfahre ich, ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist?
Das steht in der Teilungserklärung. Der Verwalter ist übrigens verpflichtet, dem Verkauf zuzustimmen, wenn ihm keine Gründe bekannt sind, die dagegensprechen. In der Praxis kümmert sich der Notar um die Einholung der Verwalterzustimmung. Dass diese vorliegt, ist eine übliche Fälligkeitsvoraussetzung zur Kaufpreiszahlung.
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10. Wie ist der Ablauf, wenn auf der Immobilie noch eine Grundschuld lastet?
Noch offene Grundschulden sind grundsätzlich kein Hindernis beim Verkauf. Der Notar setzt sich mit der Bank in Verbindung und holt sich eine Löschungsbewilligung der Grundschuld ein. Wenn noch eine Restschuld offen ist, wird diese aus dem Kaufpreis beglichen und der Verkäufer erhält die Restsumme vom Käufer überwiesen.
Immobilien-Tipp der Redaktion
„Es gilt beim Immobilienverkauf einiges zu beachten. Hat man damit keine Erfahrung, ist es empfehlenswert, sich jemanden an die Seite zu stellen. Ein guter Notar erklärt und steht für Fragen zur Verfügung. Wichtig ist, dass man wirklich versteht, was im Vertrag vereinbart wird und wie der Ablauf ist. Stellen Sie lieber eine Frage zu viel, als dass Sie unsicher sind.“– Christopher Hnida, myHOMEBOOK-Autor und Immobilienmakler
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