19. Dezember 2024, 5:57 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten

Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) kommen mit dem Jahreswechsel einige Änderungen. myHOMEBOOK gibt einen Überblick mit den wichtigsten Neuerungen.

Änderungen bei der Einkommensteuerbefreiung für PV-Anlagen

Zum 01.01.2025 tritt eine Erweiterung der Einkommensteuerbefreiung für Photovoltaikanlagen in Kraft. Anlagen, die ab dem 31.12.2024 neu installiert oder erweitert werden, profitieren von einer verdoppelten Bruttoleistung: Statt 15 Kilowatt Peak (kW peak) gilt nun eine Obergrenze von 30 kW Peak pro Wohn- oder Gewerbeeinheit.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) betont, dass es sich hierbei um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt. Wird die Freigrenze überschritten, entfällt die Steuerbefreiung vollständig und die gesamte Anlage unterliegt der Besteuerung.

Einführung der E-Rechnungspflicht für Vermieter

Im Zuge der Änderung des Umsatzsteuergesetzes wird die E-Rechnungspflicht eingeführt. Ab dem 01.01.2025 müssen auch vermietende Eigentümer elektronische Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können – unabhängig davon, ob sie umsatzsteuerpflichtig oder -frei vermieten.

Die Pflicht zur Ausstellung von E-Rechnungen betrifft hingegen nur Vermieter, die sich für die Umsatzsteuer entschieden haben, also umsatzsteuerpflichtig an Unternehmen vermieten (§ 9 UStG). Hier gilt bis Ende 2026 eine Übergangsfrist: Solange der Rechnungsempfänger zustimmt, bleiben Papier- oder PDF-Rechnungen weiterhin zulässig.

„Vermietende Haus- und Wohnungseigentümer sollten sich mit dem Thema E-Rechnungen befassen und sich über eine hierfür geeignete Softwarelösung informieren“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin von WiE in einer Mitteilung.

Smart Meter werden in bestimmten Haushalten Pflicht

Ab dem 01.01.2025 sind Messstellenbetreiber gesetzlich verpflichtet, in bestimmten Haushalten Smart Meter (intelligente Messsysteme) zu installieren. Betroffen sind:

• Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch über 6000 Kilowattstunden,
• Haushalte mit Photovoltaikanlagen zwischen sieben und 100 Kilowatt Leistung,
• Haushalte mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder E-Ladestationen.

In allen anderen Haushalten wird lediglich ein digitaler Stromzähler eingebaut. Eigentümer können jedoch freiwillig den Einbau eines Smart Meters beantragen. „Die Verwaltung sollte beim Messstellenbetreiber nachfragen, wann der Austausch der Zähler erfolgen soll und ob ein Umbau des Zählerschranks nötig sein wird – damit genügend Zeit bleibt, um einen entsprechenden Beschluss vorzubereiten und zu fassen“, erklärt Dr. Sandra von Möller.

Die Verbraucherzentrale NRW weist darauf hin, dass für die Installation der neuen Technik in älteren Gebäuden – vor allem vor Baujahr 1965 – oft Umbauten am Zählerschrank notwendig sind. In Wohnungseigentümergemeinschaften zählt der Zählerschrank zum Gemeinschaftseigentum. Umbauten müssen daher von der WEG beschlossen werden, die Kosten tragen alle Eigentümer gemeinsam.

Passend dazu: Wie weit Deutschland wirklich beim Ausbau digitaler Stromzähler ist

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für Wärmepumpen

Bereits seit dem 01.10.2024 gilt für Mehrfamilienhäuser, die mit Wärmepumpen beheizt werden, eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung. Dies entspricht der Regelung, die bereits für Öl, Gas und Fernwärme gilt. Sollte der individuelle Verbrauch bis zum 01.10.2024 noch nicht erfasst sein, haben Gebäudeeigentümer bis zum 30.09.2025 Zeit, die erforderlichen Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren. Nach Ablauf dieser Frist sind Heizkosten strikt verbrauchsabhängig abzurechnen.

Bestandsaufnahme für Etagenheizungen

Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen müssen gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) bis zum 31.12.2024 eine Bestandsaufnahme ihrer Heizungsanlagen veranlassen. Dazu sind die Daten aus dem Kehrbuch beim Bezirksschornsteinfegermeister zu beantragen. Die Informationen müssen Angaben zu Alter, Art, Funktionsfähigkeit und Leistung der Heizungen umfassen.

Zudem müssen die WEGs bis Ende 2024 von den Eigentümern, deren Heizungen zum Sondereigentum zählen, weitere Details einholen:

• Zustand der Heizung (z. B. frühere Ausfälle),
• Anzahl und Funktionstüchtigkeit der Heizkörper,
• durchgeführte Reparaturen oder Veränderungen,
• Maßnahmen zur Effizienzsteigerung, wie neue Heizkörperventile.

Sowohl der Schornsteinfeger als auch die Eigentümer haben nach Angaben des Eigentümerverbands ab dem Zeitpunkt der Datenabfrage sechs Monate Zeit, die erforderlichen Informationen an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in der Regel vertreten durch die Verwaltung, zu übermitteln. Anschließend ist die WEG-Verwaltung verpflichtet, die gesammelten Informationen innerhalb von drei Monaten in gesammelter Form allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Somit müssen die Daten spätestens bis zum 30.09.2025 bei den einzelnen Wohnungseigentümern vorliegen.

Reform der Grundsteuer ab 2025

Ab dem 01.01.2025 erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach neuen Regeln. Viele Eigentümer haben bereits einen Bescheid über die Festsetzung des neuen Grundsteuerwerts erhalten. Die Steuer setzt sich aus dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde zusammen. Eigentümer sollten beachten, dass die neuen Hebesätze regional variieren können. Viele Kommunen haben diese bereits angepasst.

Mehr zum Thema

Nicht verpassen Gebäudeenergiegesetz! Diese Pflicht müssen Wohnungseigentümer bis Jahresende erfüllen

Kaminöfen, Solarpflicht, Smart Meter, … Wichtige Änderungen für Immobilienbesitzer ab 2025

Bestimmte Haushalte Smart-Meter-Pflicht! Wer 2025 seinen Stromzähler tauschen muss

Eintragung bestimmter Beschlüsse ins Grundbuch bis Ende 2025

Aufgrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 2020 müssen bestimmte Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen werden. Dies betrifft vorwiegend Beschlüsse, die auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden. Erfolgt die Eintragung nicht fristgerecht, verlieren die Beschlüsse gegenüber neuen Wohnungseigentümern ihre Gültigkeit. „Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. deren Verwaltungen sollten so bald wie möglich überprüfen, ob bzw. welche Beschlüsse in ihren WEGs aufgrund von Öffnungsklauseln gefasst wurden“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller.