27. Januar 2020, 16:02 Uhr | Lesezeit: 9 Minuten

Ob Einzug oder Auszug: Irgendwann kommt für jeden Mieter der Tag, an dem er mit dem Vermieter die Wohnung inspizieren muss. Doch worauf gilt es dabei zu achten? myHOMEBOOK hat nachgefragt, worauf man bei der Wohnungsübergabe achten sollte.

Worauf sollte bei der Wohnungsübergabe beim Einzug geachtet werden?

Beim Einzug sollten Mieter darauf achten, dass sie alle Schlüssel, die im Mietvertrag bzw. Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführt sind, auch tatsächlich erhalten. „Mieter haben dabei Anspruch auf eine ausreichende Anzahl von Schlüsselsätzen. Als Faustregel gelten drei Schlüsselsätze. Benötigt der Mieter mehr, z. B. für Kinder, Babysitter oder Putzhilfe, müssen zusätzliche Schlüssel zur Verfügung gestellt werden“, weiß Ulrich Ropertz.

Die Wohnung sollte am besten bei Tageslicht und mit genügend Zeit aufmerksam auf folgende Aspekte geprüft werden:

Checkliste für die Wohnungsübergabe bei Einzug

• Schließen alle Fenster und Türen vorschriftsmäßig?
• Funktionieren alle Wasserhähne, elektrischen Leitungen, Steckdosen, Heizung, Dusche und Toilettenspülung?
• Funktionieren evtl. eingebaute Elektrogeräte?
• Sind mögliche Einbauten und Möbel in einwandfreiem Zustand?
• Gibt es Schimmel in der Wohnung (z. B. in Fensternischen, an Wänden oder im Boden)?
• Weist der Bodenbelag Schäden auf?
• Sind in den Wänden Bohrlöcher? Gibt es gesprungene Fliesen? Sind die Tapeten in Ordnung und die Wände gleichmäßig gestrichen?

Was gehört ins Übergabeprotokoll?

Vermieter und potenzielle oder ausscheidende Mieter sind gut beraten, ein Protokoll zur Wohnungsübergabe bei Ein- oder Auszug auszufüllen. Ein derartiges Übergabeprotokoll ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Jedoch hat es sich laut Rechtsanwältin Engel-Lindner schon in so manchem Streitfall bewährt.

In einem Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung auf einfache Art und Weise festgehalten. Mögliche bei Einzug bestehende Mängel können in diesem dokumentiert werden. Doch die Juristin warnt: „Das Übergabeprotokoll bietet keine absolute Sicherheit, denn es könnten eventuell noch verdeckte Mängel festgestellt werden, die bei der Übergabe/Rückgabe nicht offensichtlich waren.“

Ein Übergabeprotokoll muss nicht unterschrieben werden. Wird es dennoch unterschrieben, können laut Juristin Vermieter wie Mieter wechselseitig davon ausgehen, dass sie mit den Feststellungen der Abnahme einverstanden sind. „Wenn beide Seiten das Übergabeprotokoll unterzeichnen, ist es für beide Seiten schwierig, nachträglich zu behaupten, der Zustand der Wohnung sei anders gewesen.“

Checkliste Übergabeprotokoll

• Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie gegebenenfalls von Zeugen
• Anschrift der Wohnung
• Datum der Übergabe, des Einzugs bzw. Auszugs und der letzten Renovierung, Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
• Falls vorhanden: Füllung des Heizöltanks
• Schlüsselübergabe: Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel (z. B. Haustür- und Wohnungsschlüssel, Briefkasten- und Kellerschlüssel)
• Alle vorhandenen Mängel und Schäden (z. B. gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür, fehlende Sockelleisten usw.)
• Die Räume sind in einwandfreiem Zustand und besenrein? Auch dieser Fakt darf sich ruhig im Protokoll wiederfinden.

Tipp: Es bietet sich an, eine Vorabnahme mit dem Vermieter zu vereinbaren. Diese Vorabnahme findet einige Zeit vor dem eigentlichen Übergabetermin statt. Ein solcher Termin gibt den Mietparteien die Möglichkeit, frühzeitig festzustellen, ob und wenn ja welche Maßnahmen der Mieter noch ergreifen muss, um die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in vertragsmäßigem Zustand übergeben zu können.

„Besenrein“, „ordnungsgemäßer“ oder „vertragsmäßiger Zustand“: Was bedeuten diese Formulierungen?

Sie stehen in vielen Mietverträgen, doch nicht jeder Mieter weiß, was sie konkret bedeuten. Auf Nachfrage von myHOMEBOOK erläutert Juristin Annett Engel-Lindner, was sich hinter folgenden gängigen Formulierungen verbirgt:

„Ordnungsgemäßer Zustand“

Diese Formulierung im Mietvertrag besagt, dass Mieter grobe Mängel und Schäden, die während der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind, bei Auszug beseitigen müssen. Ist beispielsweise eine Bodenfliese gesprungen, ist der Mieter angehalten, diese zu reparieren.

„Vertragsmäßiger Zustand“

Was als vertragsmäßiger Zustand angesehen wird, richtet sich in erster Linie danach, was die Parteien vertraglich zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung vereinbart haben. Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung entsprechend dieser vereinbarten Aspekte zurückgeben.

„Besenrein“

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) bedeutet besenrein, dass Mieter die Wohnung mit einem Besen bzw. Staubsauger grob reinigen müssen (BGH-Urteil VIII ZR 124/05). Der Mieter muss lediglich durchfegen und grobe Verschmutzungen (z. B. Klebereste von Teppichboden) beseitigen. „Besenrein“ bedeutet nicht, dass Sie die Wohnung bei Auszug neu streichen oder gründlich putzen müssen. Mieter müssen Tapeten nicht entfernen – auch dann nicht, wenn sie stark verschmutzt sind!

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Gibt es Vorgaben im Mietvertrag, die unwirksam sind?

Doch nicht jede Formulierung, die ihren Weg in den Mietvertrag gefunden hat, ist auch wirklich rechtens!

• Sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren muss, unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, sind unwirksam. Der Mieter muss nicht renovieren.
• Farbwahlklauseln sind unwirksam (BGH-Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07; BGH-Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08). Darunter fallen auch alle Regelungen, die festlegen, dass alle Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind.
• Auch Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, sind unwirksam.

Grundsätzlich darf der Mieter keine Veränderungen oder Verschlechterungen herbeiführen, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, bei denen es sich also nicht mehr um durch normales, vertragsmäßiges Wohnen im Laufe der Zeit auftretende Abnutzungserscheinungen, sondern um Schäden handelt. Deren Verursachung verpflichtet den Mieter zum Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 BGB).

Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin für Miet- und Eigentumsrecht

Muss der Vermieter die Wohnung vor der Übergabe renovieren?

Nein! Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt, dass die Renovierungspflicht grundsätzlich zunächst beim Vermieter liegt. Es besteht aber die Möglichkeit im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dabei wird meistens bestimmt, dass die Renovierung entweder beim Umzug oder nach Ablauf einer bestimmten Frist durchgeführt werden muss.

Eine Regelung, wonach der Mieter die Räume auf jeden Fall bei Vertragsende renoviert zurückgeben muss, müsste individualvertraglich (also kein Formularmietvertrag) getroffen werden. In diesem Falle schuldet der Mieter auch dann eine Schlussrenovierung, wenn die Schönheitsreparaturen beim Fortbestand des Mietverhältnisses noch nicht fällig gewesen wären. Ausnahme: Der Mieter hat erst unmittelbar vor Mietende renoviert und die Räume befinden sich in einem zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand.

Schönheitsreparaturen: Was muss der Mieter beseitigen?

Bei Schönheitsspuren geht es immer um die Beseitigung von Gebrauchsspuren. „Was der Mieter tatsächlich vornehmen muss, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Ob diese wirksam oder unwirksam sind, hat die Rechtsprechung zumeist schon entschieden. Ohne Kenntnis dieser umfangreichen Rechtsprechung können die Fälle nicht beurteilt werden. Hier kommt es teilweise auf den genauen Wortlaut an“, so Juristin Engel-Lindner.

Gut zu wissen: Wer als Mieter in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss laut Expertin auch nie renovieren, weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Doch was gilt als renoviert oder unrenoviert? Bei dieser Beurteilung kommt es darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. In diesem Falle dürften allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein.

Ein anderer Fall ist es, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert vermietet, aber seinem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. Die Faustformel für eine solche Angemessenheit: Der Wert des mietfreien Wohnens muss den Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechen.

„Mieter müssen nur renovieren und die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn sie in eine renovierte Wohnung gezogen sind, bzw. einen angemessenen Geldausgleich für den unrenovierten Zustand vom Vermieter erhalten haben und im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist. Hier sind unzählige Vertragsklauseln unwirksam mit der Folge, dass Mieter – trotz Einzugs in eine renovierte Wohnung – später nicht renovieren müssen“, erklärt Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin für Miet- und Eigentumsrecht auf Nachfrage von myHOMEBOOK.

Welche typischen Stolpersteine gibt es bei der Wohnungsübergabe?

Mieter sollten die Wohnungsübergabe stets in Begleitung mindestens einer weiteren, nicht am Mietvertrag beteiligten, Person vornehmen. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn sich der Vermieter weigert, das Übergabeprotokoll zu unterzeichnen. In diesem Falle erlangt die Anwesenheit einer dritten Person insofern Bedeutung, als dass sie im Streitfall über den Zustand der Wohnung vor Gericht als Zeuge aussagen kann. Das Gleiche gilt ebenso für den Vermieter.

Fertigen Sie zu Dokumentationszwecken Fotos vom Zustand der Wohnung an. Besonderes Augenmerk sollten Mieter dabei auf Fensterrahmen, Fliesen und Armaturen im Bad, das Parkett und ggf. die vorhandene Einbauküche oder Teppichböden legen.

Kann ich beim Auszug die Wohnungsschlüssel einfach in den Briefkasten werfen?

Beim Auszug muss der Mieter alle erhaltenen Schlüssel zurückgeben. „Die Schlüsselübergabe gehört zur Wohnungsrückgabe. Es reicht nicht aus, wenn der Mieter die Schlüssel beim Hausmeister oder einem anderen Mieter im Haus abgibt oder sie in den Briefkasten des Hausmeisters einwirft“, gibt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (dmb) gegenüber myHOMEBOOK zu bedenken.

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Bis wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Mieter müssen sich nach ihrem Auszug durchaus noch einige Zeit gedulden, bis sie ihre Kaution vom Vermieter zurückbekommen. Erst wenn diesem seine Gegenforderungen (z. B. Betriebskostenabrechnung, Schadenersatzansprüche) klar sind, zahlt der Vermieter die Kaution zurück. Üblicherweise sollte man für diesen Prozess drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses einplanen. „Vor Ablauf dieser Frist ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters grundsätzlich nicht fällig. Im Einzelfall kann auch eine Frist von sechs Monaten insbesondere dann angemessen sein, wenn die Prüfung etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache im Raum stehen“, weiß Juristin Engel-Lindner.